Artículo 1.1. Objeto, naturaleza y ámbito de aplicación.Artículo 1.2. Vigencia.Artículo 1.3. Efectos.Artículo 1.4. Revisión y modificación puntual.1.4.1.Consideración periódica de la necesidad de revisión o modificación puntual.1.4.2. Revisión o modificación a causa de planeamiento superior.1.4.3. Supuestos generales de la revisión.1.4.4. Iniciación de la revisión.1.4.5. Modificaciones puntuales.1.4.6. Suspensión del planeamiento.Artículo 1.5. Afecciones, normativa complementaria.Artículo 1.6. Contenido documental.Artículo 1.7. Normas de interpretación.
Artículo 2.1. Régimen urbanístico.Artículo 2.2. División urbanística del territorio.2.2.1. Clasificación del suelo.2.2.2. Calificación del suelo.2.2.3. División del suelo según la ordenación detallada.Artículo 2.3. Construcciones e instalaciones de carácter provisional.Artículo 2.4. Incidencia de las Normas Subsidiarias de Planeamiento sobre las situaciones existentes.2.4.1. Edificaciones o instalaciones que se ajustan a las condiciones de la presente normativa.2.4.2. Edificaciones o instalaciones incluidas en el Catálogo de Elementos Protegidos.2.4.3. Edificaciones o instalaciones que queden fuera de ordenación, por no ajustarse a alguna de las condiciones de las presentes normas.2.4.4. Edificaciones o instalaciones existentes destinadas a usos industriales que queden fuera de ordenación.Artículo 2.5. Derechos y cargas de la propiedad del suelo.Artículo 2.6. Derechos y obligaciones de los propietarios de Suelo Urbano y Suelo Apto para Urbanizar.2.6.1. Contenido del derecho de propiedad.2.6.2. Derecho al aprovechamiento urbanístico.2.6.3. Derecho a edificar.2.6.4. Otras obligaciones de los propietarios. Condiciones de la urbanización.Artículo 2.7. Derechos y obligaciones de los propietarios de Suelo No Urbanizable.
Artículo 3.1. Condiciones Generales para su desarrollo.Artículo 3.2. Presupuestos de la ejecución.Artículo 3.3. Ámbitos de la actuación.3.3.1. Actuación sistemática o integral por Unidades de Ejecución.3.3.2. Actuación asistemática en Suelo Urbano.Artículo 3.4. Actuación sistemática o integral por Unidades de Ejecución.3.4.1. Delimitación de las Unidades de Ejecución.Artículo 3.5. Sistemas de Actuación.3.5.1. Sistema de Compensación.3.5.2. Sistema de Cooperación.3.5.3. Sitema de Expropiación.3.5.4. Ejecución forzosa.3.5.5. Convenios.Artículo 3.6. Instrumentos de desarrollo. Planes y proyectos.3.6.1. Planes Especiales.3.6.2. Planes Parciales de Ordenación.3.6.3. Estudios de Detalle.3.6.4. Proyecto de urbanización.3.6.5. Proyectos de obras ordinarias.3.6.6. Proyectos de reparcelación.3.6.7. Proyectos de compensación.3.6.8. Proyectos de expropiación.3.6.9. Proyectos de parcelación.Artículo 3.7. Licencias, autorizaciones y órdenes de ejecución.3.7.1. Actos sujetos a licencia.3.7.2. Régimen General.3.7.3. Procedimiento.3.7.4. Requisitos para la concesión de licencias.3.7.5. Autorizaciones concurrentes.3.7.6. Capacidad y prórroga.3.7.7. Cédula Urbanística y Alineación Oficial.3.7.8. Órdenes de Ejecución.3.7.9. Declaración del estado ruinoso.3.7.10. Obra menor.Artículo 3.8. Condiciones para la actuación en la edificación. Tipos de obra.3.8.1. Condiciones generales.3.8.2. Tipos de obra.3.8.3. Condiciones de actuación sobre los terrenos.
Artículo 4.1. Definición de uso.Artículo 4.2. Regulación de los usos.Artículo 4.3. Tipos de usos. Definiciones.4.3.1. Uso principal o característico.4.3.2. Uso compatible o complementario.4.3.3. Uso prohibido.Artículo 4.4. Clases de usos y estructura de los mismos.Artículo 4.5. Uso residencial.4.5.1. Definición y categorías.4.5.2. Condiciones particulares de habitabilidad e higiene.Artículo 4.6. Uso terciario comercial: comercio, hostelería y salas de reunión.4.6.1. Definición y categorías.4.6.2. Condiciones particulares de habitabilidad e higiene.Artículo 4.7. Uso terciario de oficinas.4.7.1. Definición y categorías.4.7.2. Condiciones particulares de habitabilidad e higiene.Artículo 4.8. Uso dotacional.4.8.1. Definición y categorías.4.8.2. Condiciones particulares de habitabilidad e higiene.4.8.3. Condiciones particulares de los espacios dotacionales4.8.4. Condiciones particulares de la clase deportivo.Artículo 4.9. Uso industrial.4.9.1. Definición.4.9.2. Condiciones particulares de habitabilidad e higiene.Artículo 4.10. Uso de espacios libres y zonas verdes.4.10.1. Definición y categoria.4.10.2. Condiciones particulares de habitabilidad e higiene.Artículo 4.11. Uso de servicios urbanos e infraestructuras básicas.4.11.1. Definición.Artículo 4.12. Uso de red viaría.4.12.1. Definición.4.12.2. Condiciones particulares.Artículo 4.13. Uso agropecuario.4.13.1. Definición y categorías.4.13.2. Condiciones de habitabilidad e higiene.
Artículo 5.1. Ámbito de aplicación.Artículo 5.2. Definición del espacio exterior.Artículo 5.3. Clasificación del espacio exterior de uso y de dominio público.Artículo 5.4. Red viaria en Suelo Urbano y Suelo Apto para Urbanizar.5.4.1. Trazado.5.4.2. Alineaciones y rasantes, secciones tipo de viario y pendientes longitudinales.5.4.3. Pendiente transversal.5.4.4. Tránsito peatonal y de vehículos.5.4.5. Pavimentos.5.4.6. Tratamiento de sendas públicas para peatones.5.4.7. Tratamiento de calles de cohexistencia.5.4.8. Tratamiento de calles y resto de vías con separación de tránsitos.5.4.9. Vados permanentes.5.4.10. Canalización de infraestructuras.5.4.11. Alumbrado público.5.4.12. Alcorques.Artículo 5.5. Red viaría en Suelo No Urbanizable.5.5.1. Carreteras.5.5.2. Caminos y vías pecuarias.Artículo 5.6. Zonas verdes y espacios libres.5.6.1. Elección de especies.5.6.2. Alineaciones.5.6.3. Topografía.5.6.4. Materiales y texturas.5.6.5. Arbolado.5.6.6. Dotaciones y servicios.5.6.7. Infraestructuras.5.6.8. Protección.Artículo 5.7. Espacios libres en las parcelas de equipamientos.Artículo 5.8. Equipamientos de los espacios libres accesibles y no accesibles.5.8.1. Protección contra incendios.5.8.2 Apertura.5.8.3. Seguridad y señalización.5.8.4. Vegetación.Artículo 5.9. Abastecimiento de agua.Artículo 5.10. Red de distribución de agua; red de riego; hidrantes contra incendios.Artículo 5.11. Evacuación de aguas pluviales y residuales. Saneamiento y depuración.Artículo 5.12. Suministro de energía eléctrica.Artículo 5.13. Alumbrado público.Artículo 5.14. Instalación de cable de fibra óptica.Artículo 5.15. Dimensionado de firmes.
Artículo 6.1. Disposiciones generales.Artículo 6.2. Condiciones que afectan a los ámbitos.6.2.1. Ámbitos de actuación.6.2.2. Aprovechamiento.6.2.3. Densidad residencial.Artículo 6.3. Condiciones que afectan a la parcela.6.3.1. Alineaciones actuales.6.3.2. Alineaciones oficiales.6.3.3. Ancho de la calle.6.3.4. Rasante oficial.6.3.5. Parcela.6.3.6. Parcela edificable. Parcela neta.6.3.7. Solar.6.3.8. Frente de parcela.6.3.9. Fondo de parcela.9.3.10. Linderos laterales.9.3.11. Servidumbre de paso.9.3.12. Finca fuera de alineación.9.3.13. Espacios libres privados.9.3.14. Espacios libres públicos.6.3.15. Manzana. Manzana edificable.Artículo 6.4. Condiciones que afectan a las construcciones.Artículo 6.5. Condiciones de posición de las parcelas.6.5.1. Retranqueo a alineaciones.6.5.2. Retranqueo a linderos laterales y posteriores.Artículo 6.6. Condiciones de aprovechamiento y edificabilidad.6.6.1. Ocupación.6.6.2. Superficie edificada.6.6.3. Edificabilidad.6.6.4. Coeficiente de edificabilidad máxima.6.6.5. Superficie máxima edificable.Artículo 6.7. Condiciones de forma y buena construcción.6.7.1. Tipos edificatorios.6.7.2. Altura de la edificación o de cornisa.6.7.3. Altura máxima de la edificación o de cornisa.6.7.4. Altura de piso.6.7.5. Altura libre de pisos.6.7.6. Fachada de la edificación. Fachada exterior.6.7.7. Línea de fachada. Línea de la edificación.6.7.8. Línea de edificación vinculante.6.7.9. Medianería.6.7.10. Línea de medianería.6.7.11. Cuerpos salientes.6.7.12. Elementos salientes.6.7.13. Entrantes en la línea de fachada.6.7.14. Cubiertas.6.7.15. Patios de parcela.6.7.16. Acceso.6.7.17. Escaleras.6.7.18. Cerramientos exteriores.6.7.19. Humedades e impermeabilización.Artículo 6.8. Condiciones de los locales habitables.6.8.1. Iluminación y ventilación.6.8.2. Superficies mínimas de alojamiento.Artículo 6.9. Normativa de rango superior.
Artículo 7.1. Alcance y contenido.Artículo 7.2. Protección del medio ambiente.7.2.1. Vertidos sólidos.7.2.2. Vertidos líquidos. Aguas residuales.7.2.3. Vertidos gaseosos.7.2.4. Contaminación acústica y vibratoria.7.2.5. Protección contra incendios.7.2.6. Desarrollo de actividades diversas.Artículo 7.3. Protección paisajística y de la escena urbana.7.3.1. Protección del paisaje natural.7.3.2. Protección del perfil del núcleo.7.3.3. Conservación del trazado y de la trama urbana del casco antiguo.7.3.4. Conservación de los espacios.7.3.5. Cierres de parcela, cercas y vallado.7.3.6. Supresión de barreras físicas.7.3.7. Mobiliario urbano.7.3.8. Elementos de servicio público.7.3.9. Anuncios.7.3.10. Señalización de tráfico.7.3.11. Tendidos y elementos de infraestructuras y servicios.7.3.12. Obras de urbanización para mejora de la escena y ambientes urbanos.7.3.13. Servidumbres urbanas.Artículo 7.4. Protección de patrimonio edificado.7.4.1. Articulación de la protección.7.4.2. Régimen de usos.7.4.3. Estructura y tipos de protección.7.4.4. Protección individualizada de elementos.7.4.5. Protección de zonas urbanas.7.4.6. Protección de vistas.7.4.7. Niveles de intervención sobre el patrimonio edificado. Tipos de obra.7.4.8. Obras permitidas según el grado de protección individualizada.7.4.9. Ordenanza de conservación periódica de fachadas.7.4.10. Ordenanza de atenuación y eliminación de impactos.Art. 7.5. Protección del Patrimonio Arqueológico.Art. 7.6. Protección de Infraestructuras hidráulicas.
Artículo 8.1. Ámbito de aplicación.Artículo 8.2. Clasificación.8.2.1. Sistemas generales y sistemas locales.8.2.2. Elementos de los sistemas generales.Artículo 8.3. Titularidad y régimen urbanístico.8.3.1. Titularidad.8.3.2. Regulación y desarrollo mediante planeamiento especial.8.3.3. Uso dotacional en suelo privado.Artículo 8.4. Procedimientos de obtención de los sistemas.Artículo 8.5. Licencias.Artículo 8.6. Sistema viario.Artículo 8.7. Sistema de equipamientos.Artículo 8.8. Sistema de espacios libres.Artículo 8.9. Determinaciones particulares del Sistema General Parque Rio Guadalix.
Artículo 9.1. Ámbito de aplicación.Artículo 9.2. Desarrollo del Suelo Urbano.Artículo 9.3. Obligaciones de los propietarios.9.3.1. Terrenos incluidos en Unidades de Gestión Ejecución.9.3.2. Terrenos no incluidos en Unidades de Gestión.9.3.3. Cesión de aprovechamiento lucrativo.Artículo 9.4. Unidades de Ejecución (U.E.). Condiciones específicas.
CAPÍTULO 10. NORMAS PARTICULARES DEL SUELO APTO PARA URBANIZAR.
Artículo 10.1. Ámbito de aplicación y desarrollo.Artículo 10.2. Condiciones generales para el desarrollo del Suelo Apto para Urbanizar. Régimen del suelo.10.2.1. Sistema de actuación.10.2.2. Planes Parciales de Ordenación.10.2.3. Polígonos de ejecución.10.2.4. Ejecución de infraestructuras y sistemas generales.10.2.5. Obras y Proyectos de Urbanización.10.2.6. Derecho a edificar.10.2.7. Edificación y urbanización simultáneas.10.2.8. Edificaciones de sistema general y local.10.2.9. Parcelación.Artículo 10.3. Obligaciones de los propietarios.Artículo 10.4. Condiciones específicas para el desarrollo de las urbanizaciones de iniciativa privada.10.4.1. Promotor.10.4.2. Garantía.10.4.3. Plazos para la presentación de Planes Parciales.10.4.4. Plazos para desarrollar los Planes Parciales.10.4.5. Licencia de parcelación.10.4.6. Paralización de expedientes.10.4.7. Incumplimiento de obligaciones.10.4.8. Entidades urbanísticas colaboradoras.10.4.9. Disolución de Juntas de Compensación.10.4.10. Fijación de plazos en Suelo Apto para Urbanizar.10.4.11. Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación.Artículo 10.5. Fichas de los sectores de Suelo Apto para Urbanizar.Artículo 10.6. Coeficientes de homogeneización para el Suelo Apto para Urbanizar.
Artículo 11.1. Definición y ámbito de aplicación.Artículo 11.2. Categorías.Artículo 11.3. Régimen General del Suelo No Urbanizable.11.3.1. Criterios de utilización.11.3.2. Carácter de las limitaciones.11.3.3. Licencias, calificaciones, autorizaciones y otros requisitos.11.3.4. Normas concurrentes.11.3.5. Calificación urbanística del suelo no urbanizable.11.3.6. Incendio o agresión ambiental.11.3.7. Cierre de fincas.Artículo 11.4. Régimen de autorización y ejecución de las obras, construcciones e instalaciones en suelo no urbanizable.11.4.1. Obras, construcciones e instalaciones vinculadas a explotación de recursos naturales.11.4.2. Obras, construcciones e instalaciones contempladas en el supuesto F del artículo 11.3.4.11.4.3. Obras, construcciones e instalaciones contempladas en el supuesto D del artículo 11.3.4.11.4.4. Obras, construcciones e instalaciones contempladas en el supuesto E del artículo 11.3.4. 11.4.5. Tramitación y documentación.Artículo 11.5. Desarrollo del Suelo No Urbanizable a través de instrumentos de planeamiento.11.5.1. Planes Especiales.11.5.2. Otras figuras de ordenación territorial.Artículo 11.6. Parcelaciones rústicas y segregaciones.11.6.1. Concepto de parcelación.11.6.2. Régimen.11.6.3. Condiciones.11.6.4. Licencia municipal y autorización previa.11.6.5. Edificaciones existentes.11.6.6. Licencia y autorizaciones anteriores.11.6.7. Protección del dominio público.11.6.8. Expropiaciones.11.6.9. Tramitación y documentación de las solicitudes de licencia de parcelación en suelo no urbanizable.Artículo 11.7. Evaluación de Impacto Ambiental.Artículo 11.8. Núcleo de población.11.8.1. Definición.11.8.2. Riesgo de formación de núcleo de población.11.8.3. Efectos.Artículo 11.9. Condiciones comunes de obras, construcciones e instalaciones en Suelo No Urbanizable.11.9.1. Condiciones generales.11.9.2. Condiciones estéticas.11.9.3. Condiciones higiénicas de saneamiento y servicios.Artículo 11.10. Condiciones especiales para el Suelo No Urbanizable de Especial Protección.11.10.1. Ámbito de aplicación.11.10.2. Criterios de aplicación de la normativa.11.10.3. Tipos.11.10.4. Normativa concurrente que supone una afección cautelar de protección.11.10.5. Condiciones particulares para el Suelo No Urbanizable Especialmente Protegido por su interés ecológico.11.10.6. Condiciones particulares para el Suelo No Urbanizable Especialmente Protegido por su interés paisajístico-cultural.11.10.7. Condiciones particulares para el Suelo No Urbanizable Especialmente Protegido por su interés agropecuario.11.10.8. Condiciones particulares para el Suelo No Urbanizable Especialmente Protegido por afección de cauces, riberas o embalses.11.10.9. Condiciones particulares para el Suelo No Urbanizable Especialmente Protegido . Vías Pecuarias.11.10.10. Normativa concurrente que supone una afección cautelar de protección.Artículo 11.11. Condiciones especiales de las vías pecuarias y caminos tradicionales.Artículo 11.12. Actuaciones singulares en suelo no urbanizable.11.12.1. Polígono ganadero.Artículo 11.13. Plan Especial de Protección del Embalse de Pedrezuela.
CAPÍTULO 12. ZONAS DE ORDENANZA.
Artículo 12.0. Generalidades.Artículo 12.1. Zona 01: ordenanza residencial de casco.12.1.1. Definición.12.1.2. Grados.12.1.3. Tipologías edificatorias.12.1.4. Condiciones de parcelación.12.1.5. Condiciones de volumen.12.1.6. Condiciones de posición del edificio en la parcela.12.1.7. Condiciones de uso.12.1.8. Condiciones estéticas, higiénicas y de seguridad.12.1.9. Otras condiciones.Artículo 12.2. Zona 02: ordenanza residencial unifamiliar intensiva.12.2.1. Definición.12.2.2. Grados.12.2.3. Parcelas mínimas.12.2.4. Condiciones de volumen y posición.12.2.5. Condiciones de uso.12.2.6. Condiciones estéticas, higiénicas y de seguridad.12.2.7. Otras condiciones.Artículo 12.3. Zona 03: ordenanza residencial unifamiliar de intensidad media.12.3.1. Definición.12.3.2. Tipologías edificatorias.12.3.3. Condiciones de parcelación.12.3.4. Condiciones de volumen.12.3.5. Condiciones de posición.12.3.6. Condiciones de uso.12.3.7. Condiciones estéticas, higiénicas y de seguridad.12.3.8. Otras condiciones.Artículo 12.4. Zona 04: ordenanza residencial unifamiliar extensiva.12.4.1. Definición.12.4.2. Tipologías edificatorias.12.4.3. Condiciones de parcelación.12.4.4. Condiciones de volumen.12.4.5. Condiciones de posición.12.4.6. Condiciones de uso.12.4.7. Condiciones estéticas, higiénicas y de seguridad.12.4.8. Otras condiciones.Artículo 12.5. Zona 05: industria y almacenes.12.5.1. Definición.12.5.2. Grados.12.5.3. Tipologías edificatorias.12.5.4. Condiciones de parcelación.12.5.5. Condiciones de volumen.12.5.6. Condiciones de posición.12.5.7. Condiciones de uso.12.5.8. Condiciones estéticas, higiénicas y de seguridad.12.5.9. Otras condiciones.Artículo 12.6. Zona 06: dotaciones y equipamientos.12.6.1. Definición.12.6.2. Ámbito de aplicación.12.6.3. Tipologías edificatorias.12.6.4. Grados.12.6.5. Condiciones de parcelación.12.6.6. Condiciones de volumen.12.6.7. Condiciones de posición.12.6.8. Condiciones de uso.12.6.9. Condiciones estéticas, higiénicas y de seguridad.12.6.10. Otras condiciones.Artículo 12.7. Zona 07: sistema de espacios libres y zonas verdes.12.7.1. Definición.12.7.2. Grados.12.7.3. Condiciones de parcelación.12.7.4. Edificaciones e instalaciones permitidas.12.7.5. Condiciones de uso.Artículo 12.8. Zona 08: red viaria.12.8.1. Definición.12.8.2. Condiciones estéticas.12.8.3. Condiciones de uso.
Art. 1.1. Objeto, naturaleza y ámbito de aplicación
Objeto y fundamento.- Las presentes Normas tienen el carácter de Normas Subsidiarias de Planeamiento según lo previsto en la Legislación del Suelo. Su objeto es la ordenación urbanística del territorio correspondiente al término municipal, estableciendo los regímenes jurídicos correspondientes a cada clase y categoría de suelo, delimitando las facultades urbanísticas propias del derecho de propiedad del mismo y especificando las cargas y obligaciones que condicionan la efectividad y ejercicio de dichas facultades.
Ambito de aplicación y naturaleza.- Las Normas Subsidiarias de Planeamiento son de aplicación en todo el término municipal de GUADALIX DE LA SIERRA. Como revisión formal de las Normas precedentes, constituyen una nueva ordenación urbanística del territorio municipal, adaptada a lo dispuesto en el la legislación estatal sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, R.D. Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, en lo que no haya sido afectado por la STC 61/1997, de 20 de marzo, más la aplicación supletoria del R.D. 1346/1976, de 9 de abril y a la legislación autonómica, constituída por la Ley 4/1984 sobre Medidas de Disciplina Urbanística, la Ley 9/1995 de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo, y la Ley 20/1997 de Medidas Urgentes en Materia de Suelo y Urbanismo.
Características.- Estas Normas Subsidiarias tienen las siguientes características:
a. Constituyen la ordenación integral del territorio del ámbito municipal.
b. Son originarias, esto es, no son derivadas ni dependientes. Sólo en el hipotético caso de una aprobación de una figura de planeamiento supramunicipal que las afecte o modifique, estas Normas deberán acomodarse a sus determinaciones.
c. Son inmediatamente ejecutivas.
d. Son la figura de planeamiento más adecuada por las características presentes del término municipal, según queda manifiesto en la Memoria Justificativa.
e. En el ámbito del Suelo No Urbanizable tienen el carácter de instrumento de planeamiento referente al medio físico municipal según lo dispuesto en el artículo 14.4 de la Ley sobre Medidas de Disciplina Urbanística y el Título VI de la Ley 9/95, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid.
Art. 1.2. Vigencia
Las Normas subsidiarias entran en vigor a partir del día siguiente a la fecha de publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid del acuerdo de su aprobación definitiva por la Comisión de Urbanismo de Madrid, por tratarse de un supuesto contemplado en el artículo 47.3 de la Ley 9/95 de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 131 en relación con el 124, ambos de la Ley del Suelo. Su vigencia es indefinida en tanto no se apruebe una revisión de las mismas, sin perjuicio de las eventuales modificaciones puntuales que pudieran producirse, o una suspensión total o parcial.
Art. 1.3. Efectos
Una vez aprobadas definitivamente las Normas Susidiarias, así como los instrumentos de planeamiento que las desarrollen, son de carácter público, de cumplimiento obligatorio, y ejecutivas.
Publicidad.- Por su publicidad, cualquier ciudadano tendrá derecho a la consulta en el Ayuntamiento de toda la documentación de las presentes Normas y de todos sus planes y proyectos de desarrollo, así como a la solicitud por escrito del régimen aplicable a una finca.
Obligatoriedad.- Por su obligatoriedad, las presentes Normas y los planes y proyectos de desarrollo obligan y vinculan a cualquier persona física o jurídica, pública o privada, al cumplimiento estricto de sus términos y determinaciones, cumplimiento que podrá ser exigido por cualquiera, mediante el ejercicio de la acción pública.
Ejecutividad.- Por su ejecutividad y una vez transcurridos quince días desde la publicación del acuerdo de su aprobación definitiva, quedan declaradas de utilidad pública todas las acciones previstas por las Normas, a los efectos de expropiación o imposición de servidumbres, y la necesidad de ocupación de los terrenos y edificios destinados por las Normas al establecimiento de viales y servicios públicos, a la construcción de equipamientos o uso por dotaciones, al establecimiento de zonas verdes y espacios libres públicos y zonas deportivas, así como los terrenos necesarios de influencia en las acciones previstas, para asegurar su pleno rendimiento, según las condiciones establecidas en la Ley del Suelo.
Art. 1.4. Revisión y modificación puntual.
1.4.1. Consideración periódica de la necesidad de revisión o modificación puntual.
Podrá procederse a la revisión o a la modificación puntual de las presentes Normas cuando se hayan de adoptar nuevos criterios que afecten a la estructura general del territorio municipal, o se planteen variaciones sustanciales de sus elementos, y se acuerde por el Ayuntamiento.
Las modificaciones y revisiones estarán sujetas a lo establecido, respectivamente en los artículos 44 y 45 de la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad Autónoma de Madrid.
1.4.2. Revisión o modificación a causa del planeamiento superior.
Cuando se produzca la aprobación del Plan Regional de Estrategia Territorial, sin perjuicio del carácter formal legal de sus determinaciones aprobadas por la Asamblea de Madrid, que prevalecerán en cualquier caso sobre cualesquiera otras de la planificación territorial y urbanística, de entre todas las restantes sólo las relativas a las Zonas de Interés Regional pueden producir la modificación directa de las determinaciones de las presentes Normas Subsidiarias. En el resto de determinaciones que afecten total o parcialmente al territorio, se procederá a la modificación de las determinaciones de estas Normas Subsidiarias con tramitación según los plazos y el procedimiento legal.
Dicha adaptación se ajustará a lo previsto en los artículos 44.2. y 47 de la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad Autónoma de Madrid.
1.4.3. Supuestos generales de revisión.
Sin perjuicio de los supuestos considerados en las normas precentes, procederá la revisión de las Normas Subsidiarias cuando hayan transcurrido ocho años desde la aprobación definitiva de la anterior.
Con antelación al plazo referido en el párrafo anterior, podrá abordarse una revisión siempre que se hayan de adoptar nuevos criterios que afecten a la estructura general y orgánica del territorio municipal, o cuando se planteen variaciones substanciales de sus elementos o determinaciones estructurales. Se entenderá que esto ocurre en cualquiera de los siguientes casos:
a.- Elección de un modelo territorial distinto del previsto en estas Normas.
b.- Aparición de circunstancias exógenas sobrevenidas, de carácter demográfico o económico, que incidan sustancialmente sobre la ordenación prevista en estas Normas.
c.- Previsible agotamiento de la capacidad de asentamiento prevista.
d.- Variaciones en la clasificación del suelo que no respondan al interés general municipal o comarcal.
e.- Variaciones en la calificación del suelo que tengan por objeto el aumento de la densidad o edificabilidad en una zona o una disminución de la superficie destinada a espacios libres, zonas verdes o equipamientos de uso público y que no respondan al interés general municipal o comarcal, en los términos previstos en el artículo 154 del Reglamento de Planeamiento.
f.- Cuando la suma o acumulación de modificaciones puntuales de las Normas Subsidiarias amenace con desvirtuar el modelo territorial adoptado o alguno de sus elementos estructurantes.
g.- Cuando se produzca el incumplimiento generalizado de los plazos fijados para el desarollo y ejecución de las Unidades de Ejecución, Polígonos y Sectores.
1.4.4. Iniciación de la revisión.
En cualquier caso, para proceder a la iniciación de la revisión de estas Normas Subsidiarias con base en los supuestos anteriores, o para su sustitución por un Plan General de Ordenación Urbana, será imprescindible que se acuerde expresamente por el Ayuntamiento con la mayoría absoluta de sus miembros, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 126 de la Ley del Suelo y disposiciones concordantes de la Comunidad de Madrid.
1.4.5. Modificaciones puntuales.
Se consideran modificaciones puntuales de las presentes Normas Subsidiarias las variaciones o alteraciones de alguno o algunos de los elementos o determinaciones de las mismas que no afecten a la estructura general del territorio municipal ni a los elementos o determinaciones estructurantes, en cuyo caso se procedería a revisión por tratarse de alguno de los supuestos descritos en el artículo 1.4.3.
Las modificaciones que tengan por objeto una diferente zonificación o uso urbanístico de las zonas verdes o espacios libres previstos en las Normas Subsidiarias, se considera Modificación Cualificada, debiendo ser aprobadas conforme a la Ley del Suelo y al artículo 47.1-a de la Ley 9/95 de la Comunidad de Madrid.
Si su tramitación se inicia antes de transcurrir un año desde la aprobación definitiva de estas Normas Subsidiarias, o de las sucesivas revisiones que hubiere, las modificaciones no podrán alterar ni la clasificación del suelo vigente, ni la calificación que implique el destino a parques, zonas verdes, espacios libres, zonas deportivas o de recreo y expansión o equipamientos colectivos
No se consideran modificaciones de las Normas:
-las alteraciones que puedan resultar del margen de concreción que la ley y las propias Normas reservan al planeamiento de desarrollo, para cada clase de suelo.
-los ajustes justificados por la ejecución del planeamiento en la delimitación de unidades y sectores, siempre que no afecten a la clasificación de suelo y no supongan reducción de superficie de viario, espacios libres y dotaciones.
-las ordenanzas municipales que desarrollen o aclaren aspectos de las Normas.
Toda modificación se llevará a cabo con el grado de definición de especificaciones y documental que corresponde al planeamiento general. Cualquiera que sea su magnitud, alcance y trascendencia, se deberá justificar explícitamente su incidencia real y la posibilidad de su procedencia sin necesidad de revisión.
A los efectos de tramitación de modificaciones previstos en el artículo 45 de la Ley del Suelo de la CAM (9/95, de 28 de marzo), la presente normativa se remite al listado identificativo del rango de planeamiento establecido por dicha Ley.
1.4.5. Suspensión del planeamiento.
Cuando concurran circunstancias especiales debidamente advertidas por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, previos los trámites oportunos, éste podrá suspender la vigencia de las presentes Normas Subsidiarias o de los Planes y proyectos que las desarrollen, en la forma, plazos y efectos señalados en la Ley del Suelo, en el artículo 163 del Reglamento de Planeamiento y concordantes, en todo o en parte de su ámbito, para acordar su revisión.
Art. 1.5. Afecciones, normativa complementaria
En lo regulado por estas Normas Urbanísticas es de aplicación la normativa legal vigente, tanto de carácter básico como sectorial.
Normativa básica.- De carácter básico, serán de aplicación la legislación de régimen local y la urbanística, constituida por:
-Conjunto de legislación estatal.
-Reglamentos de Planeamiento, Gestión y Disciplina Urbanística.
-Ley de Bases de Régimen Local.
-Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid.
-Ley 4/1984 de Medidas de Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid, con excepción de los artículos 14 y 15.
-Ley 20/1997 de Medidas Urgentes en Materia de Suelo y Urbanismo.
Normativa Sectorial.- La normativa sectorial de aplicación está constituida por el conjunto de leyes que regulan aspectos parciales de la ordenación del territorio, en relación con elementos naturales, infraestructuras, aprovechamientos específicos, etc., que disponen de regulación legal propia.
Normativa específica de edificación.- En especial se hace mención respecto a la edificación que se someterá al cumplimiento obligatorio de las Normas Básicas de la Edificación ahora vigentes, o que durante la vigencia de estas Normas Subsidiarias puedan aprobarse.
Art. 1.6. Contenido documental
Las presentes Normas Urbanísticas de Planeamiento Municipal de GUADALIX DE LA SIERRA constan de los siguientes documentos:
- Memoria y planos de información.
- Memoria y planos de ordenación.
- Normas urbanísticas.
- Inventario de instalaciones en Suelo No Urbanizable.
Además, por su tramitación de forma simultánea, se incluye como documento complementario el Catálogo de elementos protegidos.
Art. 1.7. Normas de interpretación
Las determinaciones de las presentes Normas Urbanísticas se interpretarán teniendo en cuenta sus objetivos básicos. En caso de contradicciones gráficas entre planos prevalecerá lo que se indique en los de mayor escala; en caso de contradicciones entre éstos y la realidad se estará a ésta última, aplicando coeficientes y porcentajes con prioridad frente a valores absolutos, siempre que no se refieran a condiciones obligadas de retranqueos o posición de la edificación.
Si existieran contradicciones entre las propuestas explícitas contenidas en los Planos de Ordenación y Normas Urbanísticas (de carácter regulador), y las propuestas o sugerencias de los Planos de Información y la Memoria (de carácter más informativo o justificativo) se considerará que prevalecen aquellas sobre éstas.
Con carácter general, en caso de duda, contradicción o imprecisión, se estará a lo que resulte menor edificabilidad, mayor cantidad de espacio público, protección de patrimonio, menor impacto ambiental y, en general, mayor beneficio de los intereses de la mayoría.
CAPITULO 2. REGIMEN GENERAL DEL SUELO
Art. 2.1. Régimen urbanístico
De acuerdo con la Ley del Suelo, las Normas Subsidiarias Municipales de Planeamiento regulan el ejercicio de las facultades del derecho de propiedad con arreglo a la división urbanística del territorio que ellas establecen, y el régimen y normativa específicos para cada clase de suelo.
Art. 2.2. División urbanística del territorio
2.2.1. Clasificación del suelo
El ámbito ordenado por estas Normas Subsidiarias se clasifica, a los efectos de su régimen jurídico, en tres clases de suelo:
-Suelo Urbano.
-Suelo Apto para Urbanizar.
-Suelo No Urbanizable.
Esta clasificación constituye la división básica del suelo a efectos urbanísticos y determina los regímenes específicos de aprovechamiento y gestión que les son de aplicación según se detalla en las Normas particulares que les corresponda.
Según la realidad consolidada y el destino previsto por las Normas se distingen las siguientes clases de suelo:
A El suelo no urbanizable es aquel que las Normas mantienen ajeno a cualquier destino urbano en favor de su valor agrícola, forestal o natural. Lo constituyen:
-los terrenos y los cursos o masa de agua que tienen la condición de dominio público o son precisos para la policía o protección de éste, de conformidad con la Ley de Aguas así como con la legislación de protección de embalses y zonas húmedas de la Comunidad de Madrid, y la relativa a vías pecuarias.
-los terrenos de valor natural, agrícola, forestal o ganadero relevante, o que cuentan con recursos que deben preservarse o cuyo aprovechamiento y disfrute se sujeta a limitaciones específicas.
-los terrenos que quedan excluidos del proceso de urbanización, de acuerdo con el modelo territorial adoptado.
Su delimitación queda fijada en el plano de clasificación del término municipal y su régimen particular se recoge en el Capítulo 11 de esta Normativa.
B El suelo urbano comprende las áreas ocupadas por el desarrollo del núcleo urbano y aquellas otras que, por su grado de consolidación o desarrollo de las presentes Normas lleguen a tener dichas condiciones.
Su delimitación queda fijada en los planos de ordenación y su régimen particular se recoge en el Capítulo 9 de esta Normativa.
C El suelo apto para urbanizar comprende las áreas que por desarrollo y ejecución de las Normas Subsidiarias pueden ser ocupadas por la urbanización y edificación.
Su delimitación queda fijada en los planos de ordenación y su régimen particular se recoge en el Capítulo 10 de esta Normativa.
2.2.2. Calificación del suelo
En atención a los fines a que se destina, y de acuerdo con su papel en la estructura general u orgánica del territorio, las Normas Subsidiarias llevan a cabo una calificación del suelo de la siguiente forma:
-Definiendo sistemas generales y locales, suelos destinados a usos de carácter dotacional e interés general, sin perjuicio de que su titularidad sea pública o privada.
-Calificando zonas de ordenanza, a las que se asignan usos globales pormenorizados y la intensidad de los mismos.
2.2.3. División del suelo según su ordenación detallada
Atendiendo al grado de detalle de la ordenación prevista en las Normas para las distintas clases y categorías de suelo, se distinguen distintas áreas.
En Suelo Urbano:
-Suelo Urbano común, ordenado directamente según las determinaciones específicas de las Normas para cada zona de ordenanza.
-Unidades de Ejecución, para las que las Normas contienen una serie de instrucciones particulares para su desarrollo previo, detalladas individualmente en las fichas correspondientes.
En Sistemas, en cualquier clase de suelo:
-Sistemas de ejecución directa, según las normas específicas.
-Sistemas remitidos a proyecto de ordenación específica, cumpliendo las condiciones particulares indicadas en la ficha correspondiente.
En Suelo Apto para Urbanizar:
-Sin perjuicio de la ordenación detallada por el Plan Parcial, se fijan condiciones de desarrollo para esta clase de suelo, recogidas en la ficha correspondiente.
Art. 2.3. Construcciones e instalaciones de carácter provisional
Con independencia de la clase de suelo, se podrán ejecutar las obras de carácter provisional a que se refiere la Ley del Suelo y en los términos indicados por ésta, que deberán demolerse cuando así lo acuerde el Ayuntamiento sin derecho a indemnización.
En los casos previstos en el artículo 7.41 del Decreto 69/83 de la Comunidad de Madrid, será el Consejero de Política Territorial quien deberá autorizar tales obras.
Art. 2.4. Incidencia de las NN.SS. sobre las situaciones existentes
En el Suelo Urbano y Apto para Urbanizar, por comparación entre las condiciones normativas y la realidad existente, se observan las edificaciones e instalaciones existentes en la fecha de aprobación de las Normas Subsidiarias.
En el Suelo No Urbanizable se relacionan las edificaciones e instalaciones existentes en la fecha de aprobación de estas Normas por el Inventario de Instalaciones en Suelo No Urbanizable que forma parte de las mismas.
En ambos casos, estas construcciones e instalaciones, hayan sido o no declaradas de interés social o utilidad pública, quedarán afectadas por distintos tipos posibles de actuación según la situación en que se encuentren de las que se exponen a continuación.
2.4.1. Edificaciones o instalaciones que se ajustan a las condiciones de la presente normativa
Si en cuanto a los usos y la edificación existe ajuste a las determinaciones establecidas para cada zona de ordenanza en suelo urbano o apto para urbanizar, o a las condiciones para el suelo no urbanizable, será posible la solicitud de licencia y ejecución de obras de ampliación, reforma, consolidación estructural y rehabilitación con arreglo a las limitaciones impuestas por estas Normas, verificándolas en todos los casos y de manera particular en suelo no urbanizable.
No se permitirán obras de reforma o ampliación de estas construcciones o instalaciones en tanto no se hayan adoptado previa o simultáneamente las medidas exigibles para garantizar:
-la seguridad de las personas y los bienes.
-la salubridad del impacto de la instalación y de la actividad en el medio.
-la integridad del dominio público.
-y, en el suelo no urbanizable, las condiciones que el Ayuntamiento o los órganos urbanísticos competentes de la Comunidad de Madrid puedan fijar en el trámite de autorización urbanística y concesión de la licencia de obras.
2.4.2. Edificaciones o instalaciones incluidas en el Catálogo de Elementos Protegidos
Las actuaciones sobre estos elementos se regularán de forma complementaria según las determinaciones del capítulo correspondiente de estas NN.UU. y las del propio Catálogo, con la tramitación que les corresponda según la clase de suelo de que se trate, y con la aplicación, en suelo no urbanizable, del último párrafo del apartado anterior.
En cualquier edificación o elemento catalogado, por constituir patrimonio cultural y legado histórico y artístico del municipio, se entenderá el carácter de interés social para todas las obras que sobre ellos puedan hacerse ajustándose a lo especificado en la presente normativa. Sólo podrán autorizarse usos que se demuestren adecuados según la naturaleza del edificio o elemento y del medio en que éste está emplazado, y que no sean contradictorios con los objetivos de la catalogación.
En el suelo no urbanizable, el trámite para la autorización urbanística será el mismo que se determina con carácter general en esta clase de suelo para las instalaciones de interés social, con la salvedad específica de que en la documentación debe incluirse el proyecto completo de ejecución de las obras.
2.4.3. Edificaciones o instalaciones que queden fuera de ordenación, por no ajustarse a alguna de las condiciones de las presentes Normas
Se exceptúan las industrias, que se rigen por lo determinado específicamente en 2.4.4.
En este supuesto sólo podrán efectuarse actuaciones y obras para garantizar:
-la seguridad de personas y bienes.
-la salubridad, ornato y conservación del inmueble.
-la corrección del impacto ambiental de la instalación o de la actividad.
-la integridad del dominio público.
Podrán asímismo autorizarse obras de consolidación en las condiciones establecidas por la Ley del Suelo siempre que se adopten previa o simultáneamente las medidas exigidas para garantizar los cuatro conceptos mencionados en el párrafo anterior, y en aquellos elementos situados en suelo no urbanizable aquellas otras medidas que pudieran señalar el Ayuntamiento o los órganos urbanísticos competentes de la Comunidad de Madrid en el trámite de autorización urbanística y concesión de licencia.
En ningún caso se podrán autorizar obras de consolidación en las edificaciones e instalaciones cuya demolición o adquisición en el plazo de quince años estuviesen previstas por la Administración, o aquellas a las que el Ayuntamiento decida extender esta consideración con posterioridad a la aprobación de estas Normas.
Esta consideración se extiende de manera automática a todas las actuaciones no amparadas por licencia u orden de ejecución, que no se encuentren consolidadas desde el punto de vista de la adopción de medidas de restauración de la legalidad urbanística infringida.
En ningún caso podrán realizarse ampliaciones de volumen o superficie edificada de los cuerpos existentes, ni instalar en edificios no residenciales instalaciones sanitarias propias del uso residencial.
En cualquier caso, y con informe previo de los servicios técnicos municipales, se podrán efectuar obras y actuaciones destinadas a la corrección de la morfología, volumen, estructura o acabados que la presente normativa no contempla de manera específica y que supongan un impacto negativo por parte de los edificios correspondientes.
2.4.4. Edificaciones o instalaciones existentes destinadas a usos industriales que queden fuera de ordenación
En estos supuestos se aplicarán las condiciones generales establecidas en el apartado anterior para las construcciones e instalaciones fuera de ordenación, con la salvedad que se indica a continuación:
En el todas las industrias existentes, excepto si se trata de actividad no compatible con la zona o medio en que se ubican, se podrán autorizar con carácter general obras de reforma o ampliación dentro de los límites establecidos por la presente normativa, específicamente de las condiciones señaladas por la ordenanza correspondiente en suelo urbano y apto para urbanizar, o las descritas para suelo no urbanizable.
No se podrá aplicar, por tanto, esta tolerancia a las actividades que, en el suelo no urbanizable y en la ficha correspondiente del inventario, se declaren expresamente incompatibles con el medio.
En todo caso no se autorizarán obras de reforma o ampliación de estas instalaciones en tanto no se haya garantizado mediante aval la ejecución de las cuatro medidas o conceptos indicados en 2.4.3.
Art. 2.5. Derechos y cargas de la propiedad del suelo
Los derechos y obligaciones de los propietarios de terrenos y edificios se regulan, de modo diferenciado, según la clase y categoría de suelo establecida por las Normas, en correspondencia con lo enunciado en las Leyes del Suelo Estatal y Autonómica, ajustándose a lo dispuesto en dicha Ley, en los Reglamentos de Gestión y de Planeamiento, y en las especificaciones contenidas en la presente normativa.
Art. 2.6. Derechos y obligaciones de los propietarios de Suelo Urbano y Suelo Apto para Urbanizar.
2.6.1. Contenido del Derecho de Propiedad.
Conforme a la Ley del Suelo, el contenido urbanístico de la propiedad de los suelos clasificados como urbanos y aptos para urbanizar, se integra mediante la adquisición sucesiva de los siguientes derechos:
-a URBANIZAR: entendiéndose por tal la facultad de dotar a un terreno de los servicios e infraestructuras fijados en el planeamiento para adquirir la condición de solar.
-al APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO: consiste en la atribución efectiva a un propietario afectado por una actuación urbanística de los usos e intensidades susceptibles de apropiación privada, o su equivalente económico en los términos que fija la Ley.
-a EDIFICAR: consiste en la facultad de materializar el aprovechamiento urbanístico correspondiente.
-a la EDIFICACIÓN: consiste en la facultad de incorporar al patrimonio la edificación ejecutada y concluida con sujeción a la licencia urbanística otorgada, siempre que esta fuera conforme con la legislación urbanística aplicable.
Estas facultades no son inherentes al derecho de propiedad, sino que se van adquiriendo gradualmente con el cumplimiento de ciertos deberes:
-La adquisición del derecho a urbanizar se produce con la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento más específico correspondiente a cada clase de suelo, conforme a lo detallado en la Ley del Suelo.
-El derecho al aprovechamiento urbanístico se adquiere por el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización conforme a lo detallado en 2.6.2.
-El otorgamiento de la licencia determinará la adquisición del derecho a edificar, siempre que el proyecto presentado fuera conforme con la ordenación urbanística aplicable y siempre que se den las condiciones detalladas en 2.6.3.
-El derecho a la edificación se adquiere por la conclusión de las obras al amparo de licencia no caducada y conforme con la ordenación urbanística.
2.6.2. Derecho al aprovechamiento urbanístico.
El derecho al aprovechamiento urbanístico se adquiere por el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización conforme a lo detallado en el presente artículo y se cuantifica diferencialmente en función de la clasificación del suelo:
En Suelo Urbano fuera de Unidades de Ejecución: el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por el titular de un terreno será el que resulte de la aplicación de las condiciones particulares de la zona de ordenanza en que se encuentre.
En Suelo Urbano dentro de las Unidades de Ejecución: el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por el conjunto de propietarios incluidos en la Unidad de Ejecución será, como mínimo, el resultado de referir a su superficie el 85% del Aprovechamiento Medio de la Unidad, calculado conforme a lo previsto en la Ley del Suelo. Es decir, diviendo la edificabilidad total previamente homogeneizada por la superficie total de la Unidad, excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas de Sistema General y Local ya existentes.
En Suelo Apto para Urbanizar: el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por el conjunto de propietarios incluidos en un Sector o Sistema General adscrito, será el resultado de referir a su superficie el 85% del Aprovechamiento del Área de Reparto en que se encuentren de entre las establecidas en el Capítulo 10 de la presente normativa. El cálculo del Aprovechamiento se realiza diviendo el aprovechamiento lucrativo total de las zonas incluidas en el Área de Reparto, expresado en metros cuadrados construibles de uso característico, por la superficie total del Área.
Deberes de cesión.
Los propietarios de suelo afectados por una actuación urbanística para adquirir el derecho al aprovechamiento urbanístico que el planeamiento marca sobre sus propiedades, están obligados a cumplir con el deber de efectuar las cesiones gratuitas de terrenos que establece la Ley del Suelo para cada uno de los tipos y categorías de suelo en los términos que resulten de las Normas Subsidiarias y de los planes que las desarrollan.
En Suelo Urbano y Apto para Urbanizar, las cesiones obligatorias y gratuitas se harán en favor del municipio y consistirán, al menos, en la total superficie de terrenos destinados a Sistemas Generales, viales, parques y jardines públicos y centros de enseñanza primaria, al servicio del polígono o unidad de ejecución correspondiente, según las localizaciones o emplazamientos señalados en las Normas Subsidiarias o en los planes que las desarrollen.
El suelo necesario para situar el exceso de aprovechamiento lucrativo resultante de la diferencia entre el atribuido por el planeamiento y el susceptible de apropiación por los propietarios, cuantificado conforme a lo detallado en el presente artículo. En los supuestos contemplados por la Ley 9/95 de la CAM, esta cesión podrá ser sustituida por el abono al municipio de una compensación sustitutoria equivalente al valor urbanístico del exceso de aprovechamiento.
Deberes de equidistribución.
Los propietarios de suelo afectado por una actuación urbanística para adquirir el derecho al aprovechamiento urbanístico que el planeamiento señala sobre sus propiedades, están obligados a cumplir con el deber de equidistribuir entre ellos las cargas y benefícios de la actuación, a través de los mecanismos propios del Sistema de Actuación previsto en cada caso por estas Normas Subsidiarias.
Deberes de urbanización.
Los propietarios de suelo afectados por una actuación urbanística para adquirir el derecho al aprovechamiento urbanístico que el planeamiento urbanístico marca sobre sus propiedades, están obligados a cumplir con el deber de urbanizar los terrenos afectados con arreglo a lo establecido por el planeamiento.
En virtud de los artículos 58 a 61 del Reglamento de Gestión Urbanística, y de los artículos 71 y 72 de la Ley 9/95 de la CAM, el deber de urbanizar supone las siguientes obligaciones:
1. Sufragar, en proporción a la superficie de sus terrenos, los costes relativos a los siguientes conceptos:
-Redacción y tramitación de los documentos necesarios para llevar a cabo la actuación así como el importe total de los gastos de reparcelación o compensación.
-Indemnizaciones derivadas de la actuación, tal y como se determina en el artículo 60 del Reglamento de Gestión.
-Las obras de urbanización, salvo que las presentes Normas eximan explícitamente de ello en todo o parte, son las siguientes:
Obras de vialidad, incluyéndose en ellas las de explanación, afirmado y pavimentación de calzadas, construcción y encintado de aceras y canalizaciones que deben construirse en el subsuelo de la vía pública para servicios.
Obras de saneamiento, que comprenden colectores generales y parciales, acometidas, sumideros, absorbederos y atarjeas para aguas pluviales y estaciones depuradoras en la proporción que afecte a la Unidad de actuación o polígono.
Suministro de agua, en el que se incluirán las obras de captación cuando fueran necesarias, conducción y distribución domiciliaria de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios (cuando fueran necesarios).
Suministro de energía eléctrica, incluídas conducción, distribución y alumbrado público.
Suministro de telefonía, incluidas conducciones subterráneas según normativa de la Compañía subministradora. Quedan prohibidos expresamente los tendidos aéreos.
Jardinería y arbolado en zonas verdes, espacios libres y red viaria, correspondientes a los sistemas interiores o locales del Polígono, Unidad de Ejecución o Plan Parcial.
Los particulares afectados por obras de urbanización en un polígono o unidad de actuación podrán reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de abastecimiento de agua y de energía eléctrica con cargo a las empresas concesionarias o suministradoras en la parte que, según la reglamentación de tales servicios, no tenga que correr a cargo de los usuarios. Los costes de instalación se acreditarán mediante certificación expedida por la Administración actuante.
-Indemnizaciones derivadas de la actuación debidas a los propietarios y arrendatarios de edificios y construcciones de cualquier tipo que hayan de derivarse para la correcta ejecución del planeamiento, así como las indemnizaciones derivadas de la obligada destrucción de plantaciones, obras e instalaciones incompatibles con la ordenación que se ejecute, tal como se determina en el artículo 60 del Reglamento de Gestión.
- -En la fase de redacción o en el trámite de aprobación de los proyectos de reparcelación o compensación, si existe acuerdo entre los propietarios afectados y la Administración, el pago de todos o parte de los gastos podrá realizarse mediante la cesión gratuita y libre de cargas de aquéllos a ésta de terrenos edificables en la proporción que se estime para compensar dichos gastos.
2. Realojar a los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, en las actuaciones urbanísticas que exijan el desalojo de dichos ocupantes y en los supuestos, términos y condiciones establecidos por la legislación de pertinente aplicación.
3. Poner a disposición de la administración actuante terminados y en estado de funcionamiento los elementos de la urbanización interior así como las necesarias conexiones exteriores con las redes generales del territorio; de conformidad con las determinaciones establecidas en la legislación aplicable, y en la forma y cuantía establecida al aprobar el correspondiente Proyecto de Urbanización.
4. Solicitar en plazo licencia de urbanización.
Incumplimiento
El incumplimiento por parte de los propietarios de las obligaciones y cargas determinadas por las presentes Normas Subsidiarias dará lugar:
-A la exacción por vía de apremio de las cuotas de urbanización; o
-A la expropiación por la Administración de los terrenos afectados al cumplimiento de las cargas, siendo el beneficiario de la expropiación la propia Administración o la Junta de Compensación, según el caso.
2.6.3 Derecho a edificar.
El otorgamiento de la licencia determinará la adquisición del derecho a edificar, siempre que el proyecto presentado fuera conforme con la ordenación urbanística aplicable.
Edificación en parcelas urbanizadas
Sólo se podrá edificar en suelo urbano y apto para urbanizar en aquellas parcelas que cumplan las condiciones determinadas en estas Normas o en un plan que las desarrolle y que cuenten con los servicios y las condiciones señalados en la Ley del Suelo, siempre que la vía de acceso esté pavimentada, y con encintado de aceras.
Cuando se trate de polígonos o unidades de ejecución, incluidos o no en estas Normas, se deberán cumplir además los siguientes requisitos:
1. Que haya ganado firmeza, en la vía administrativa, el acto de aprobación definitiva del correspondiente proyecto de compensación o reparcelación. De no ser necesaria una reparcelación, el Ayuntamiento deberá declarar su innecesidad.
2. Que se hayan formalizado ante notario las actas de cesión a favor del Ayuntamiento de los terrenos reservados para dotaciones y espacios libres de uso y dominio público, determinados como de cesión obligatoria y gratuita en estas Normas o en los planes que las desarrollen.
3. Que se hayan tramitado y aprobado los documentos complementarios que se requieran, y formalizado los compromisos y garantías correspondientes.
4. Que se hayan ejecutado las obras del proyecto de urbanización o del proyecto de obras, en su caso.
Urbanización y edificación simultánea.
Se podrá edificar una parcela que todavía no haya obtenido la condición de solar sin que todavía no se hayan ejecutado las obras de urbanización cuando además de adecuarse la edificación a las condiciones de Ordenación, se cumplan todos los requisitos siguientes:
1. Que siendo un suelo incluido en un Sector de Suelo Apto para Urbanizar o Unidad de Ejecución, se hayan cumplido los requisitos 1, 2 y 3 del apartado anterior y, además, se haya aprobado definitivamente el Proyecto de Urbanización correspondiente.
2. Que en la solicitud de licéncia exista el compromiso de la ejecución simultánea de las mismas, y la Administración considere que por el estado y cuantía de las mismas, a la terminación de la edificación todas las parcelas edificables contarán con los servicios urbanos correspondientes.
El compromiso de urbanizar alcanzará, además de a las obras que afecten al frente de fachada o fachadas de terreno sobre el que se pretende edificar, a todas las infraestructuras necesarias para que puedan prestarse los servicios públicos necesarios hasta el punto de enlace con las redes generales y municipales que esten en funcionamiento.
3. Que se deposite fianza en cuantía suficiente para garantizar la ejecución de las obras de urbanización en la parte que corresponda y para la conexión de los servicios con las redes generales, que no será inferior al 100% del presupuesto de ejecución material de dichas obras.
4. Que en la solicitud de licencia se incluya el compromiso de la no utilización de la edificación hasta tanto no esté concluida la urbanización.
5. El incumplimiento del deber de urbanización simultánea a la edificación llevará aparejada la declaración de caducidad de la licencia, sin derecho a indemnización, y la pérdida de la fianza, sin perjuicio de la declaración de daños y perjuicios a terceros, si los hubiera.
2.6.4. Otras obligaciones de los propietarios. Conservación de la urbanización.
Las juntas de compensación que se constituyan al amparo de la ejecución de las presentes Normas Subsidiarias se transformarán a su término en Entidades Urbanísticas de Conservación por un plazo mínimo de diez años, conforme al procedimiento establecido en el Reglamento de Gestión Urbanística.
Las urbanizaciones que en el momento de entrada en vigor de las presentes Normas no tengan recepcionadas las obras de urbanización deberán constituirse en Entidad Urbanística de Conservación en el plazo de seis meses desde la aprobación definitiva de las Normas Subsidiarias y en tanto no se efectúe la recepción definitiva por el Ayuntamiento
El Ayuntamiento, en su condición de titular de los terrenos de dominio público una vez efectuadas las cesiones correspondientes, podrá exigir por la vía de apremio las cuotas que se adeuden por los propietarios, ya sea de oficio o a instancia, en su caso, de la entidad. En este caso el importe de las cuotas, deducidos los gastos de gestión, será entregado por el Ayuntamiento a la entidad de conservación.
Art. 2.7. Derechos y obligaciones de los propietarios de Suelo No Urbanizable.
La clasificación del suelo como No Urbanizable comporta por sí sola la delimitación del contenido del derecho de propiedad, quedando este integrado y acotado por las facultades y deberes establecidos en el artículo 50 de la Ley 9/95 de la CAM, que se reproducen en los siguientes epígrafes.
En aquellos terrenos clasificados como Suelo No Urbanizable sujeto a algun régimen específico de protección, la delimitación del contenido del derecho de propiedad vendrá acotada, además, por la normativa específica para categoría de protección que se detalla en el capítulo 11 de las presentes Normas Urbanísticas.
Facultades.
Realizar los actos de uso y disposición precisos para la explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga de que sean susceptibles los terrenos conforme a su naturaleza y situación concreta, mediante el empleo de medios técnicos e instalaciones adecuados y ordinarios, incluidas las construcciones auxiliares requeridas para aquella explotación. En todo caso el empleo de los referidos medios estará sujeto a las limitaciones impuestas por la legislación aplicable por razón de materia.
Realizar, utilizar según su destino legítimo y disponer de las instalaciones y edificaciones que se autoricen en cada caso a tenor de los supuestos contemplados en la Ley 9/5 de la CAM y en las presentes Normas Urbanísticas, conforme a las condiciones y procedimientos establecidos en aquella y con arreglo a las condiciones particulares recogidas en el Título 11 de estas.
CAPITULO 3. DESARROLLO DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS
Art. 3.1. Condiciones generales para su desarrollo
El desarrollo de las presentes Normas se llevará a cabo según las determinaciones particulares que se establecen para cada clase de suelo, cuya delimitación queda precisada en los planos de ordenación.
En desarrollo de lo establecido por las Normas y lo marcado por sus objetivos, el Ayuntamiento o la Administración actuante, en su caso, podrá proceder según las distintas clases de suelo a la aplicación de los procedimientos de ejecución y gestión, planes y proyectos que se indican en esta normativa, actuando la Administración y los particulares según los términos establecidos por la legislación vigente y por las presentes Normas.
Los particulares podrán colaborar en la formulación de los instrumentos de planeamiento precisos para el desarrollo del contenido de las presentes Normas, así como colaborar en su gestión y ejecución.
Art. 3.2. Presupuestos de la ejecución.
La ejecución del planeamiento requiere la aprobación del instrumento más detallado exigible según la clase de suelo de que se trate.
En Suelo Urbano bastará la aprobación de las Normas Subsidiarias, ya que incluyen su ordenación detallada entre sus determinaciones.
En Suelo Apto para Urbanizar se requerirá la previa aprobación del Plan Parcial del sector correspondiente.
La Ejecución de los sistemas generales se llevará a cabo, bien directamente, bien mediante la aprobación de Planes Especiales.
Art. 3.3. Ámbitos de actuación.
3.3.1. Actuación sistemática o integral por unidades de ejecución.
La ejecución del planeamiento deberá realizarse por unidades de ejecución completas delimitadas al efecto mediante la materialización efectiva e íntegra en éstas de todas las determinaciones de urbanización y edificación de aquél.
Quedan exceptuados de la norma general anterior, únicamente:
A En suelo urbano y apto para urbanizar, la ejecución directa de obras de infraestructura, dotaciones y servicios públicos, tanto las constituyentes del Sistema General como las que lo son del Sistema Local, siempre que no incluyan obras de distinto carácter.
B En suelo urbano idóneo para la edificación con simultánea ultimación de la urbanización, las obras precisas para esta ultimación de la urbanización.
3.3.2. Ejecución asistemática en Suelo Urbano.
En Suelo Urbano no incluido en Unidades de Ejecución, bien por que los terrenos tengan ya la condición de solar o bien por ser idóneos para la adquisición de esta, el cumplimiento de los deberes de cesión y, en su caso, de urbanización, que permiten la adquisición del derecho a edificar genéricamente enunciados en los artículos 2.5 y 2.6 de las presentes Normas Urbanísticas, se concretan en:
A La realización material o, en su caso, el pago de los costes de las obras de urbanización que sean precisas para la efectiva adquisición por los terrenos de la condición de solar.
B La Cesión de los terrenos que deban servir de soporte a las correspondientes obras de urbanización, libres de cargas, gravámenes y ocupantes, antes de que den comienzo tanto aquellas obras como las de edificación.
Art.3.4. Actuación sistemática o integral por unidades de ejecución.
3.4.1. Delimitación de unidades de ejecución.
Delimitación fijada en las Normas Subsidiarias: en la delimitación de las Unidades de Ejecución contenidas en las Normas Subsidiarias, primará el perímetro definido en el plano de escala más detallada, con independencia de la superficie cuantificada en su ficha correspondiente.
Delimitación no fijada en las Normas Subsidiarias: la determinación y delimitación de Unidades de Ejecución en Suelo Urbano o Apto para Urbanizar, no contenidos en las Normas Subsidiarias o en un Plan que las desarrolle, podrá iniciarse de oficio por el Ayuntamiento o a instancia de los particulares interesados, de acuerdo al procediento dispuesto en el artículo 38 del Reglamiento de Gestión.
La delimitación de Unidades de Ejecución en los Sectores de Suelo Apto para Urbanizar, o en el Suelo Urbano, se realizará con los requisitos de la Ley del Suelo y del Reglamento de Gestión, ajustándose así mismo a los requisitos establecidos en el artículo 81.2 de la Ley 9/95 de la CAM.
Art. 3.5. Sistemas de actuación.
El desarrollo de las Unidades de Ejecución se realizará, salvo que por convenio urbanístico establecido conforme a lo dispuesto en el capítulo 3.6 de la presente Normativa Urbanística se defina uno específico, mediante cualquiera de los siguientes sistemas de actuación:
-Compensación.
-Cooperación.
-Ejecución forzosa.
-Expropiación.
El sistema de actuación de cada unidad de gestión será el señalado en la ficha correspondiente de las presentes Normas, de acuerdo con la clase de suelo de que se trate.
Las unidades de gestión no definidas por estas Normas se desarrollarán por el sistema de actuación que se determine en el momento de su delimitación, teniendo en cuenta que las actuaciones de iniciativa privada se desarrollarán preferentemente por el sistema de compensación, salvo que la Administración, mediante resolución justificada, fijase otro sistema.
La determinación del sistema de actuación, así como el cambio de un sistema por otro, se sujetará a los trámites establecidos en la Ley del Suelo. En todo caso, se deberá justificar la viabilidad del sistema elegido y su repercusión mediante un estudio económico-financiero.
Los sistemas de actuación podrán ser cambiados de oficio o a petición de los interesados, de manera motivada.
El incumplimiento de las cargas y obligaciones de los propietarios en los sistemas de compensación y cooperación en los supuestos previstos en el Reglamento de Gestión, así como los supuestos del artículo 99 de la Ley de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid podrá dar lugar a la aplicación de la expropiación forzosa, en los términos que se establecen en los mismos.
En los Convenios Urbanísticos se fijará la figura de actuación correspondiente. En el caso de omisión de la misma, el sistema de actuación será el de compensación.
3.5.1. Sistema de compensación
Este sistema tiene por objeto la gestión y ejecución de la urbanización por cuenta y a cargo de los propietarios del suelo comprendido dentro del perímetro de la unidad de gestión, con reparto solidario de cargas y beneficios.
El procedimiento es el señalado en la Ley del Suelo y el Reglamento de Gestión. En su desarrollo se distinguen dos supuestos:
A. Compensación en polígonos o unidades de ejecución de propietario único.
Cuando se trate de un solo propietario, o una comunidad de bienes en la que no exista oposición de ninguno de los copropietarios, no será necesaria la constitución de junta de compensación.
El propietario único, o la comunidad de bienes, formulará un proyecto de compensación en que se exprese la localización de los terrenos de cesión gratuita y las reservas establecidas en las Normas o planes de desarrollo de las mismas, y la localización de las parcelas con aprovechamiento, entre las que se indicarán aquella o aquellas con el 10% de cesión, salvo que todo o parte del mismo se compense económicamente con arreglo al procedimiento establecido.
El proyecto de compensación se elevará a la Administración actuante para su aprobación definitiva.
B. Compensación en polígonos o unidades de ejecución de varios propietarios.
Si los terrenos del ámbito pertenecen a varios propietarios o a una comunidad de bienes con discrepancia entre los propietarios en el curso de la aplicación del sistema, éstos deberán constituirse en junta de compensación, requiriéndose la concurrencia en ella de propietarios que representen, al menos, el 60% de la superficie total del polígono o unidad de ejecución.
La constitución de la junta de compensación se realizará mediante escritura pública, una vez aprobado definitivamente el proyecto de bases de actuación y estatutos, de acuerdo con el procedimiento establecido en los artículos 161 a 165 del Reglamento de Gestión.
El proyecto de bases de actuación y estatutos deberá ser formulado por propietarios que representen al menos el 60% de la superficie total del polígono o unidad de ejecución.
Si los propietarios no llevan a efecto la presentación del mismo, la Administración actuante podrá requerir a todos los propietarios afectados para que presenten dicho proyecto en un plazo de tres meses, agotado el cual se podrá proceder a la sustitución del sistema de compensación por otro, según indica el artículo 155 del Reglamento de Gestión.
La junta de compensación formulará un proyecto de compensación de acuerdo a las bases de actuación con las determinaciones del artículo 172 del Reglamento de Gestión.
El proyecto de compensación se someterá a la aprobación de la junta, debiendo adoptarse acuerdo por mayoría de sus miembros en representación de dos terceras partes de las cuotas de participación. El proyecto aprobado por la junta se elevará al Ayuntamiento para su aprobación definitiva.
El coste de los proyectos de urbanización y de obras que hayan de redactarse y de todas las obras de urbanización que hayan de ejecutarse serán a cargo del propietario único o de la junta de compensación.
El acuerdo de aprobación del proyecto de compensación producirá la cesión de derecho en favor del Ayuntamiento, en pleno dominio y libres de cargas, de todos los terrenos que sean de cesión gratuita según las Normas o planes de desarrollo. No obstante no se podrán ocupar los terrenos con objeto de proceder a su urbanización completa hasta que, finalizadas las obras, éstas sean recibidas por el Ayuntamiento.
La cesión de las obras de urbanización e instalaciones y dotaciones en favor del Ayuntamiento se efectuará por el propietario o junta de compensación en un plazo no superior a tres meses desde la recepción de las obras.
El Ayuntamiento podrá expropiar los derechos de los miembros de la junta de compensación que incumplan sus obligaciones y cargas, e incluso los plazos, siendo beneficiaria de la expropiación la propia junta.
El propietario único de un polígono o unidad de actuación, o la junta de compensación, será directamente responsable de la urbanización completa, tanto en sus características técnicas como en los plazos de ejecución, de la edificación de los solares y de las demás obligaciones resultantes.
3.5.2. Sistema de cooperación
Este sistema tiene por objeto la ejecución de las obras de urbanización por el Ayuntamiento o Administración actuante a cargo de los propietarios del suelo, que también aportan de forma obligatoria y gratuita el suelo de cesión. El procedimiento es el señalado en la Ley del Suelo y el Reglamento de Gestión.
La aplicación del sistema de cooperación exige la reparcelación de los terrenos comprendidos en el polígono o unidad de ejecución, salvo que ésta se demuestre innecesaria, en los siguientes casos:
-Cuando la ejecución no altere el equilibrio económico de los propietarios.
-Cuando, en suelo urbano tratándose de un solo propietario o suelo apto para urbanizar en todos los casos, se renuncie por parte de la propiedad explícitamente a la reparcelación, en cuyo caso se deberá indicar la situación de las cesiones de aprovechamiento y el Ayuntamiento aceptar la misma.
-Cuando no concurra ninguna de las causas que se enumeran en el artículo 72 del Reglamento de Gestión.
El Ayuntamiento acordará la innecesariedad de la reparcelación previa declaración de los propietarios y de acuerdo con ellos. Dicho acuerdo producirá la afección real de las fincas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al sistema de compensación, además de las cesiones de derecho correspondientes.
La reparcelación será necesaria en todos los demás casos, en particular cuando se requiera el cumplimiento de alguno de los siguientes objetivos:
-la justa distribución de beneficios y cargas entre los afectados.
-la regularización de las parcelas para adaptar su configuración a las exigencias de planeamiento.
-la situación sobre parcelas determinadas del aprovechamiento que corresponda a la Administración actuante.
El expediente de reparcelación se iniciará con la aprobación definitiva de la delimitación del polígono o unidad de ejecución, si bien cuando dicho expediente se tramite conjuntamente con dicha delimitación, así como con un plan parcial o especial, se entenderá que comienza con el acuerdo de aprobación inicial del mismo.
La iniciación del expediente de reparcelación lleva consigo, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito del polígono hasta que sea firma en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación. Se entenderán comprendidas en la suspensión todas las licencias de obras de nueva planta o reforma de edificaciones, movimiento de tierras y cualesquiera otras que afecten a la configuración física de las fincas, o puedan perturbar el resultado de la reparcelación en curso.
Dentro de los tres meses siguientes a la iniciación del expediente, los propietarios que representen los dos tercios del número total de propietarios y el 80% de la superficie reparcelable, podrán formular un Proyecto de Reparcelación que deberá ser admitido y tramitado aunque no esté completo, de acuerdo con el Art. 106 del Reglamento de Gestión. Antes de la aprobación inicial, el Ayuntamiento concederá un plazo, no superior a dos meses, para que los interesados lo completen.
Transcurridos dichos plazos o si antes los interesados manifestaran su propósito de no hacer uso del derecho que se les reconoce en dicho precepto y en todo caso, cuando no se cumplan las condiciones que en el mismo se establecen, el Ayuntamiento acordará la redacción de oficio.
El procedimiento general será el regulado en la Ley del Suelo y en el Capítulo IV del Título III del Reglamento de Gestión pudiendo adoptarse también los procedimientos abreviados dispuestos en el Capítulo V de ese mismo Título.
a) Reparcelación voluntaria: Cuando la propuesta de reparcelación sea formulada por todos los propietarios afectados y formalizada en escritura pública. Se someterá a información pública durante quince días antes de su aprobación definitiva, tal como determina el Art. 115 del Reglamento de Gestión.
b) Reparcelación simplemente económica: Cuando más del 50% de la superficie edificable de un polígono o unidad de actuación haya edificado conforme a las Normas Subsidiarias o a un Plan que los desarrollo, la reparcelación limitará sus efectos a la determinación de las indemnizaciones sustitutorias que procedan entre los afectados y a la redistribución material de los terrenos restantes, aplicándose las reglas del Art. 116 del Reglamento de Gestión.
c) Normalización de fincas: Cuando no sea necesaria la redistribución de los beneficios y cargas de la ordenación entre los propietarios afectados, pero sea preciso regularizar la configuración física de las fincas que adaptarla a las exigencias del planeamiento. Podrá acordarse de oficio o a instancia de parte.
El procedimiento y las determinaciones del proyecto serán los regulados en los Artículos 117 a 121 del Reglamento de Gestión.
La firmeza en vía administrativa del acuerdo de aprobación definitiva de la reparcelación que corresponda -proyecto de reparcelación, escritura de reparcelación voluntaria, proyecto de reparcelación económica o proyecto de normalización de fincas- producirá los siguientes efectos:
-Cesión de derecho al municipio en pleno dominio y libre de cargas de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al Patrimonio del Suelo o su afectación conforme a los usos previstos.
-Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas.
-Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de cooperación.
Ejecución de las obras de urbanización. El coste de los Proyectos de Urbanización de los Proyectos de Obras que hayan de redactarse y de las obras de urbanización que se ejecuten se distribuirá entre los propietarios de la siguiente forma:
-Si la reparcelación fué innecesaria, en proporción al aprovechamiento de sus respectivas fincas.
-Si la parcelación fué necesaria, en proporción al valor de las fincas que les sean adjudicadas.
El Ayuntamiento requerirá a los propietarios el pago anticipado de las cantidades a cuenta de los gastos de urbanización, por el importe correspondiente a las inversiones a realizar en los seis meses siguientes, debiendo efectuarse el pago en el plazo de un mes desde el requerimiento.
Transcurrido dicho plazo, la Administración podrá proceder a la exención de las cuotas por vía de apremio.
El Ayuntamiento podrá conceder fraccionamiento o aplazamiento del pago de los costes de urbanización a solicitud de los interesados y por un plazo máximo de cinco años. El beneficiario deberá prestar garantía suficiente en cualquiera de las formas admitidas en derecho y cuyo valor deberá ser equivalente a la cuota aplazada. Dicha garantía podrá prestarse sobre terrenos del propietario, mediante hipoteca, pudiendo ejecutar por el incumplimiento de los plazos de pago acordados.
Los propietarios que soliciten licencias para edificar antes de la total terminación de las obras de urbanización y de la liquidación de sus cuotas de urbanización, no podrán obtener fraccionamiento o aplazamientos de las cuotas.
Cesión de terrenos y obras de urbanización. La cesión de derecho de los terrenos de cesión gratuíta y obligatoria al Ayuntamiento, en pleno dominio y libre de cargas se producirá con el acuerdo municipal de declaración de innecesariedad de la reparcelación, a cuando sea firme en vía administrativa la aprobación definitiva de la reparcelación que corresponda, pudiendo ocupar el Ayuntamiento desde ese momento los terrenos.
3.5.3. Sistema de expropiación
En este sistema el Ayuntamiento o Administración actuante expropia los terrenos por razón de urbanismo mediante el procedimiento definido en el Reglamento de Gestión, en la Ley de Expropiación Forzosa y en la Ley de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid.
La expropiación forzosa por razón de urbanismo se adoptará en los supuestos del artículo 99 de la Ley de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid, así como para el cumplimiento de alguna de estas finalidades:
-Para la ejecución de los sistemas generales o de alguno de sus elementos, o para llevar a efecto actuaciones aisladas en el suelo urbano. En este caso se regirá por el procedimiento de la Ley de Expropiación Forzosa.
-Para la urbanización de polígonos o unidades de ejecución completos, mediante la aplicación del sistema de expropiación para la ejecución de las Normas Subsidiarias o de los planes que las desarrollen.
En este caso se seguirá el Procedimiento del Sistema de expropiación, determinado en los Art. 199 a 212 del Reglamento de Gestión.
-Por incumplimiento de las cargas y obligaciones de los propietarios en los Sistemas de Compensación y Cooperación. El procedimiento será el previsto en la Ley de Expropiación Forzosa.
Valoraciones. En todo caso, la valoración de los bienes y derechos expropiados se hará conforme a los criterios establecidos en la legislación vigente.
3.5.4. Ejecución forzosa.
En este sistema la Administración actuando en sustitución y por cuenta de los propietarios de los terrenos afectados, realiza las obras de urbanización y procede a la distribución de los beneficios y cargas correspondientes.
El desarrollo de las Unidades de Ejecución se ajustará a la regulación específica contenida en los artículos 89 a 96 de la Ley 9/95, de 28 de marzo, de la CAM.
3.5.5. Convenios.
Conforme al artículo 74.1 de la Ley 9/95 de la CAM, la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento podrán suscribir, conjunta o separadamente, y siempre en el ámbito de sus competencias, convenios con personas públicas o privadas, tengan éstas o no la condición de propietarios de los terrenos correspondientes, para su colaboración en el mejor y más eficaz desarrollo de la actividad urbanística.
Tal potestad supone en la práctica la posibilidad de definir un sistema de actuación específico, adaptado a la naturaleza y características concretas de la actuación urbanística en cuestión, que no obstante habrá de observar el cumplimiento de los requisitos legales contenidos en el capítulo 2 del Título VII de la mencionada Ley 9/95 de la CAM.
Art. 3.6. Instrumentos de desarrollo. Planes y proyectos
La aplicación de los siguientes planes y proyectos tiene por objeto el desarrollo de actuaciones urbanísticas concretas definidas para cada clase de suelo en las normas particulares o de actuaciones definidas con posterioridad por los correspondientes procedimientos, siempre que no se contradigan los objetivos de planeamiento de las NN.SS., así como la representación formal de los derechos de los particulares de acuerdo con lo definido por las mismas.
Los planes y proyectos que pueden desarrollar estas Normas Subsidiarias son los siguientes:
- Planes especiales.
- Planes parciales de ordenación.
- Estudios de detalle.
- Proyectos de urbanización.
- Proyectos de obras ordinarias de urbanización.
- Proyectos de reparcelación.
- Proyectos de compensación.
- Proyectos de expropiación.
- Proyectos de parcelación a los efectos de solicitud de licencia de parcelación.
- Proyectos de edificación.
Su contenido, tramitación y formulación se atendrán a lo dispuesto en la Ley del Suelo, sus reglamentos y legislación o disposiciones concordantes.
3.6.1. Planes especiales
Los planes especiales podrán ser de las clases que se determinan en la Ley del Suelo.
Los planes especiales que se redacten en desarrollo de estas Normas contendrán el grado de precisión adecuado a la definición correcta de sus objetivos, lo que exigirá necesariamente la ampliación de las escala física y conceptual de las determinaciones del documento de Normas. Su contenido mínimo será el establecido en la Ley del Suelo y en el artículo 76 y ss. del Reglamento de Planeamiento.
En todo caso, en el ámbito de suelo urbano los planes especiales contendrán necesariamente:
-Calificación pormenorizada de suelo, que en desarrollo de las Normas diferenciará espacios libres de áreas susceptibles de ser ocupadas por la edificación.
-Determinación de ámbitos y edificaciones a mantener, así como de aquellos que por exclusión son susceptibles de renovación, con indicación del tipo de protección en función de la correspondiente normativa especial.
-Descripción y valoración de los elementos que generan la necesidad del mantenimiento de ámbitos y edificaciones a que se refiere el punto precedente. Determinación de afecciones de uso y volumen derivados de la protección de estos elementos en predios o edificaciones aledañas.
-Afecciones puntuales de uso y aprovechamiento dirigidas a impedir la desaparición de ambientes o elementos urbanos de valor.
-Definición de ordenanzas de uso, de edificación y estéticas específicas o, en su caso, remisión a las generales de las NN.SS.
-Definición y diseño de espacios públicos de interés general y local que permita su ejecución a través de un proyecto de obras. Sólo en el caso de que la complejidad de la actuación lo recomiende se podrá, justificadamente, remitir la definición de dichos espacios al proyecto de urbanización.
-Delimitación de ámbitos de reparto de cargas urbanísticas y determinación de sistemas de actuación.
-Evaluación de costes de ejecución de las propuestas y asignación en plazos y cuantía a organismos inversores públicos y privados competentes.
De la misma forma, en el ámbito de suelo no urbanizable los planes especiales contendrán necesariamente:
-Ambito de actuación de acuerdo con lo fijado en las NN.SS. o con la delimitación del área de actuación establecida siguiendo las determinaciones de la Ley del Suelo y la Ley sobre Ordenación Territorial de la Comunidad de Madrid.
-Descripción, en su caso, de las características del sistema, en particular su ajuste a las determinaciones de las Normas.
-Definición de las áreas sujetas a transformación por ser susceptibles, bien de edificación, en cuyo caso se determinará el área de movimiento y las características de ésta, bien de modificación de sus actuales características físicas, paisajísticas y naturales en general.
-Determinación de los usos y de las instalaciones afectadas por el sistema; normativa de aplicación, condiciones de uso y volumen para posibles ampliaciones o renovaciones; normativa de protección, previa catalogación de elementos de interés urbanístico, paisajístico o natural.
-Descripción de las características de las infraestructuras a incorporar y su conexión con las redes municipales existentes (red viaria, abastecimiento de agua y energía, depuración y saneamiento, alumbrado público, etc.).
-Condiciones estéticas y de protección del paisaje, incluida la delimitación de áreas sujetas a actuaciones de forestación, mejora de márgenes y riberas, etc., justificando la adaptación a la zona de las especies vegetales propuestas.
-Evaluación económica de la actuación y determinación de los organismos inversores, públicos o privados, comprometidos.
-Programación de obras.
-Definición de las competencias de mantenimiento de las instalaciones.
-El plan especial deberá contener en cualquier caso las determinaciones suficientes para la ejecución del sistema mediante un proyecto de obras y sólo en los casos en que la complejidad del mismo así lo exija se podrá remitir a proyecto de urbanización.
En el hipotético caso de que el plan especial afecte exclusivamente ámbitos de suelo apto para urbanizar o que un plan especial sobre suelo no urbanizable afecte parcialmente ámbitos del mismo, el contenido y las determinaciones del mismo serán las señaladas anteriormente para suelo no urbanizable, más las siguientes:
-Descripción de los condicionantes de uso y de volumen y de las infraestructuras básicas en el contexto de las determinaciones de desarrollo del sector correspondiente.
-Compatibilidad temporal de las obras con las propias del sector.
Tramitación: Los planes especiales se tramitarán de acuerdo con el procedimiento establecido en la Ley del Suelo, y en su caso según la regla especial prevista en la misma, en relación con las determinaciones del Decreto Comunitario 69/1983, de 30 de junio.
Formulación: La competencia para su formulación según el tipo de plan especial de que se trate será la regulada en la Ley del Suelo.
3.6.2. Planes parciales de ordenación
Los planes parciales, cualquiera que sea el objeto de su formulación, contendrán las determinaciones fijadas por la Ley del Suelo y los artículos 45 a 56 del Reglamento de Planeamiento, así como lo dispuesto en la Ley de Medidas de Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid, además de:
-si se divide el ámbito del plan parcial a los efectos de su gestión urbanística, fundamentos y objetivos de dicha división, autorizada si los polígonos son capaces de asumir independientemente las cargas urbanísticas correspondientes, hacer posible la distribución equitativa de beneficios y cargas, y tener entidad suficiente para garantizar técnica y económicamente su autonomía.
-la definición de los ámbitos, en su caso, en que sea preceptiva la formulación de estudios de detalle.
-análisis de impacto y repercusión de la actuación y sus determinaciones sobre el medio próximo edificado o no.
-afecciones existentes en áreas de servidumbre, protección, etc., de colectores generales, líneas eléctricas, vías pecuarias, cauces fluviales, etc.
-cuanta documentación adicional fuese precisa según las características propias de la estructura de la propiedad, la integración en las NN.SS., y el cumplimiento de sus determinaciones.
-la definición precisa de un Plan de Etapas, que además de las determinaciones señaladas en el artículo 54.1. del Reglamento de Planeamiento habrá de incluir los plazos de edificación, adecuados al desarrollo de la urbanización y a la obtención de dotaciones y otros espacios de cesión.
-la justificación expresa, en su caso, de los motivos razonados que hacen aconsejable la desestimación de las determinaciones, vinculantes o no, de la ordenación propuestas por las NN.SS.
Tramitación: Los planes parciales se tramitarán ante el Ayuntamiento de acuerdo con el procedimiento incluido en los artículos 136 a 139 del Reglamento de Planeamiento, cumpliendo lo establecido en la Ley de Disciplina Urbanística de la CAM.
Formulación: La competencia para su formulación es la establecida en el artículo 136 del Reglamento de Planeamiento.
3.6.3. Estudios de detalle
Los estudios de detalle contendrán las determinaciones indicadas en la Ley del Suelo y los artículos 65 y 66 del Reglamento de Planeamiento, además de las siguientes:
-ámbito de actuación.
-determinaciones del planeamiento superior que correspondan al ámbito.
-calificación pormenorizada del suelo.
-ordenanzas de uso y edificación de aplicación.
-definición de alineaciones y rasantes.
-características particulares de la unidad de ejecución que afecte.
En el supuesto de que el estudio de detalle se redacte con el fin de adaptar alineaciones definidas por estas Normas -nunca configurando nuevos tramos de calle de dominio público- habrá de definirse:
-la nueva alineación con definición de los tramos de vías modificados, incluyendo secciones acotadas con referencias precisas a elementos existentes.
-la justificación del mantenimiento de características del aprovechamiento previsto por la Normas en el ámbito, así como la no disminución de espacios libres y dotaciones públicas.
-la justificación del mantenimiento de las condiciones de ordenación en los predios colindantes.
En el supuesto de que el estudio de detalle se redacte con el fin de ordenar volúmenes de un cierto ámbito, las determinaciones de éste podrán incluir la definición de aquellas vías interiores necesarias para proporcionar acceso a los edificios cuya ordenación concreta se proponga, en cuyo caso incluirán en su documentación:
-la distribución general de espacios libres y edificados -o las áreas de movimiento- dentro del ámbito, con expresa indicación de los que se destinen a uso público y de aquellos que resulten de cesión gratuita al municipio.
-la justificación gráfica de que la ordenación se desarrolla con arreglo a las características de aprovechamiento y usos de las Normas.
-la justificación de que la ordenanza propuesta no perjudica ni altera la ordenación ni las condiciones de la misma en predios colindantes.
-la indicación genérica del tratamiento de los espacios libres de uso público y de los de uso privado visible desde aquellos, incluyendo tratamiento de cerramientos y vallas accesibles desde la vía pública.
Tramitación: Los estudios de detalle se tramitarán ante el Ayuntamiento, que podrá acordar su aprobación definitiva, si procediera, tras el trámite establecido en la Ley del Suelo y el Reglamento de Planeamiento.
Del acuerdo de aprobación definitiva dará translado a la Consejería de Política Territorial, en el plazo de diez días, a fin de cumplimentar el trámite previsto en el artículo 140.5 del Reglamento de Planeamiento, en relación con el artículo 7.37 del Decreto Comunitario 69/1983, de 30 de junio.
Formulación: La competencia para su formulación está regulada en el artículo 140.1 del Reglamento de Planeamiento.
3.6.4. Proyecto de urbanización
Los proyectos de urbanización contendrán las determinaciones fijadas en la Ley del Suelo y en los artículos 69 y 70 del Reglamento de Planeamiento, y además las siguientes:
-el ámbito de actuación.
-las determinaciones de planeamiento superior correspondientes a dicho ámbito.
-calificación pormenorizada del suelo y definición de alineaciones y rasantes según planeamiento superior.
-las características específicas establecidas por la normas de urbanización.
-las afecciones a elementos naturales sobre los que se interviene, proponiendo la solución más adecuada contra la desaparición de elementos de paisaje, perspectivas y singularidades topográficas.
-la definición y diseño de elementos complementarios (por ejemplo pasos de peatones, imbornales, etc.), acabados, texturas y coloraciones.
-la definición de los plazos de ejecución y recepción contados a partir de su aprobación definitiva.
Garantías: Con el fin de asegurar el cumplimiento de los compromisos, obligaciones y deberes asumidos por la promoción, en el suelo urbano se formalizará por el promotor una garantía de un mínimo del 15% del presupuesto incluido en el documento de aprobación definitiva, requisito sin el cual no se podrá realizar actuación alguna en la unidad de ejecución o polígono.
En los sectores de suelo apto para urbanizar la garantía será así mismo del 15%, siendo en este caso la suma de la prevista en la tramitación del Plan Parcial de Ordenación complementada hasta dicha cifra en el Proyecto de Urbanización.
Sus modificaciones, así como la utilización, constitución, plazos y cancelación y devolución de estas garantías se adecuarán a lo establecido en la Ley de Medidas de Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid.
En el suelo apto para urbanizar se estará a lo indicado en dicha ley, sin perjuicio de la elevación de la cuantía antes expresada.
Formulación: La competencia para la formulación de proyectos de urbanización está regulada en la Ley del Suelo, y 141.1 del Reglamento de Planeamiento.
Los proyectos de urbanización, previa a su aprobación definitiva, deberán llevar la conformidad técnica del Canal de Isabel II respecto del abastecimiento de agua y saneamiento.
3.6.5. Proyectos de obras ordinarias
Los proyectos de obras ordinarias contendrán las determinaciones de definición requeridas para una correcta ejecución a cargo de un técnico distinto del redactor, desarrollando, además de las normas generales de urbanización, las siguientes:
-determinaciones de las NN.SS. y del Catálogo de Elementos Protegidos para el ámbito y la clase de proyecto.
-posibles afecciones a elementos naturales sobre los que se interviene proponiendo la solución más adecuada contra la desaparición de paisaje, perspectivas y singularidades topográficas.
-definición y diseño de elemento complementarios, acabados, texturas y colores.
Tramitación: Estos proyectos se tramitarán ante el Ayuntamiento, que acordará sobre la oportunidad de concesión de la preceptiva licencia municipal.
Formulación: Su formulación es similar a la establecida para proyectos de urbanización.
3.6.6. Proyectos de reparcelación
Constarán de la documentación establecida en los artículos 82 a 84 del Reglamento de Gestión.
Cuando el Proyecto de Reparcelación se redacte en desarrollo de una Unidad de Ejecución para la que se ha determinado el sistema de actuación de Ejecución Forzosa, su contenido incluirá, además, las determinaciones complementarias establecidas en el artículo 91 de la Ley 9/95 de la CAM.
Los planos de delimitación de las parcelas afectadas y de las resultantes se redactarán a una escala mínima de 1:500.
3.6.7. Proyectos de compensación
Contendrán las determinaciones especificadas en el artículo 172 del Reglamento de Gestión, debiendo incorporar planos de delimitación de las parcelas afectadas y las resultantes adjudicadas a una escala mínima de 1:500.
Serán formulados por la Junta de Compensación o propietario único, en su caso, y tramitados conforme a lo dispuesto en el artículo 174 del Reglamento de Gestión.
3.6.8. Proyectos de expropiación
Los proyectos de expropiación forzosa para la ejecución de sistemas generales y para actuaciones aisladas en suelo urbano se atendrán a lo dispuesto en el procedimiento de la Ley de Expropiación Forzosa y a lo regulado en los artículos 197 y 198 del Reglamiento de Gestión y a lo previsto en el Título VIII de la Ley 9/95 de la CAM.
Los proyectos de expropiación para la ejecución de un polígono o unidad de ejecución por dicho sistema contendrán en el expediente los documentos referidos en el artículo 202 del Reglamento de Gestión, y el procedimiento será el regulado por el artículo 199 y ss. del mismo reglamento.
En ambos casos, si se trata de actuaciones en suelo urbano o apto para urbanizar, se aportarán planos a escala mínima 1:500 de descripción de las fincas y bienes afectados. En suelo no urbanizable la escala mínima será de 1:5000, prefiriéndose 1:2000, en todos los casos sobre cartografía oficial de la Comunidad de Madrid.
3.6.9. Proyectos de parcelación
La parcelación, segregación o división material de fincas o parcelas requerirá la redacción de un proyecto de parcelación, excepto si ésta ya está contenida en un proyecto de reparcelación o compensación.
Su contenido será el siguiente:
-Memoria de información y justificativa de los fines de la parcelación.
-Documentación acreditativa de la titularidad de los terrenos.
-Plano de situación en relación con la totalidad del término municipal, a escal 1/10000 o superior, sobre cartografía oficial actualizada.
-Plano de delimitación de la finca matriz y de la finca segregada o resultantes de la parcelación, sobre cartografía oficial actualizada a escala mínima 1:5000 la finca matriz y 1:2000 las resultantes en suelo no urbanizable, y 1:2000 y 1:500, respectivamente, en suelo urbano o apto para urbanizar.
-Documentación de las cédulas urbanísticas de las parcelas resultantes, con su superficie, uso y aprovechamiento, si la parcelación lleva aparejado reparto de aprovechamientos.
Los proyectos de parcelación se presentarán ante el Ayuntamiento en solicitud de licencia de la misma.
Art. 3.7. Licencias, autorizaciones y órdenes de ejecución.
3.7.1. Actos sujetos a licencia.
Estarán sujetos a la obtención previa de licencia municipal los actos de edificación y uso del suelo enumerados en la Ley del Suelo, en el artículo 16 de la Ley 4/1.984 sobre Medidas de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Madrid, y en las presentes Normas Subsidiarias.
Los actos relacionados anteriormente, promovidos dentro del término municipal de GUADALIX DE LA SIERRA por los órganos del Estado o por entidades de derecho público, estarán igualmente sometidos a licencia, de conformidad con lo previsto en la Ley del Suelo.
3.7.2. Régimen general.
Las licencias urbanísticas, en general, se regirán por lo dispuesto en la Ley del Suelo, así como en lo establecido en el Título III de la Ley sobre Medidas de Disciplina Urbanística.
Las licencias se concederán con carácter general en función de las posibilidades o facultades que para parcelar, urbanizar o edificar se señalan en estas Normas Subsidiarias.
La denegación de licencias deberá ser motivada y fundarse en el incumplimiento de estas Normas, de la legislación aplicable o de cualquiera de los requisitos que debe contener el proyecto o la solicitud.
3.7.3. Procedimiento.
El procedimiento para la solicitud de la licencia municipal se ajustará a lo establecido en el artículo 9 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales en relación con el artículo 7.40 del Decreto Comunitario 69/1.983, de 30 de junio, publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid de 27 de julio del mismo año.
La solicitud se presentará ante el Ayuntamiento acompañada del proyecto técnico y/o la documentación que proceda, según la clasificación, naturaleza y entidad de las obras o actuaciones para las que se solicite la licencia, aportando tantos ejemplares como Organismos hubieren de informar la petición. En todo expediente de concesión de licencia, constará informe técnico y jurídico, así como, del informe previo de la Comisión Informativa Municipal competente. Los plazos para la concesión de licencias, así como el régimen aplicable en relación con el silencio administrativo, se ajustarán a lo previsto en el artículo 118 de la Ley 9/95 de la CAM.
A efectos de su tramitación, se distinguen tres tipos de licencias de actividades:
Actividades exentas de Calificación Ambiental: se trata de aquellas actividades que no están expresamente incluidas en los listados de los Anexos I, II, III y IV de la Ley 10/1991, de 4 de abril, para la Protección del Medio Ambiente, de la Comunidad de Madrid.
Se autorizan por el Ayuntamiento de acuerdo con la normativa vigente, salvo en los supuestos en los que sea precisa autorización previa de otros organismos de la administración pública.
Actividades sujetas a Calificación Ambiental: se trata de aquellas a las que hacen referencia los Anexos III y IV de la Ley 10/1991, de 4 de abril, para la Protección del Medio Ambiente de la CAM.
La licencia municipal no podrá ser concedida sin la previa calificación e informe de la Consejería de Medio Ambiente o el Ayuntamiento, conforme a lo previsto en la citada Ley 10/91 de Protección del Medio Ambiente en la CAM. La solicitud de autorización será realizda ante el Ayuntamiento, presentando la documentación señalada en el apartado correspondiente de estas Normas.
Actividades sujetas a la obligación previa de su impacto ambiental: se trata de aquellas a las que hacen referencia los Anexos I y II de la Ley 10/91 de Protección del Medio Ambiente de la CAM, así como el Real Decreto Legislativo 1302/1986, de 28 de junio, de Evaluación de Impacto Ambiental, y del Reglamento para su Ejecución (RD 1131/88, de 30 de septiembre).
Con carácter previo a cualquier autorización o licencia municipal, será obligatorio que el expediente se tramite según lo dispuesto en el artículo 11.7 de la presente normativa.
Cuando con arreglo al proyecto presentado, la edificación de un inmueble se destinara específicamente a actividades que precisan Calificación Ambiental conforme al artículo 11 de la Ley 10/91 para la Protección del Medio Ambiente de la CAM, no se concederá la licencia de obras sin el previo otorgamiento de la licencia de uso correspondiente.
3.7.4. Requisitos para la concesión de licencias.
Atendiendo a los diferentes tipos de licencias, la solicitud deberá acompañarse de la documentación siguiente:
I. Licencias de Parcelación. Se exigirá la presentación de un estudio o proyecto de parcelación a escala mínima 1:500 sobre base topográfica con curvas de nivel de metro en metro como mínimo, y con la inclusión de las cédulas urbanísticas correspondientes a cada parcela, cuando así lo exija el Ayuntamiento.
II. Licencias de Obras de Urbanización. Se exigirá la presentación de proyecto de obras ordinarias de urbanización, visado y suscrito por técnico competente, realizado de acuerdo con las Normas generales de Urbanización que se señalan en este documento, con el contenido preciso que exigen los artículos 53, 67.5, 69 y 70 del Reglamento de Planeamiento, haciendo referencia expresa a lo señalado en el apartado 3 del referido artículo 70.
III. Licencias de Edificación de obra mayor. Se exigirá la presentación de un proyecto de edificación visado y suscrito por técnico competente, ajustado a las Normas Generales de Edificación de este documento, y a la Ordenanza específica que afecte a la parcela.
Las licencias de edificación de obra mayor no se podrán conceder en tanto no se cumplan los siguientes requisitos:
-que la parcela correspondiente reúna las condiciones que señalan estas Normas para que pueda ser edificada.
-que se haya concedido previamente licencia de parcelación o alineación oficial en las zonas que así lo exijan las Ordenanzas o Normas Particulares.
Licencias de Edificación obra menor. Cualquier obra menor deberá ajustarse a las condiciones de volumen y estéticas señaladas en las presentes Normas Urbanísticas.
Para la solicitud de estas obras no será necesaria la presentación de proyecto técnico suscrito por técnico competente. Sin embargo la instancia deberá acompañarse de:
-plano de situación de la obra.
-croquis acotado de lo que se pretende realizar en la parte posterior de la solicitud (perfectamente interpretable, indicando la situación de las obras dentro de la edificación y de la parcela). Cuando por el tipo de la obra se haga necesario, el Ayuntamiento podrá exigir la presentación de planos acotados de planta, sección y alzados de lo que se quiere hacer, acompañando planos anejos a la solicitud en los que se refleje perfectamente lo construído actualmente y el cumplimiento de las condiciones de volumen, posición, estéticas, etc., que se señalan en estas Normas Urbanísticas, respecto de lo proyectado.
-relación de materiales de acabado que se vayan a utilizar.
-presupuesto real de la obra.
-firma del Contratista que vaya a ejecutar la obra.
Licencias de usos. Será de aplicación lo dispuesto en el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales y en las Disposiciones vigentes del Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, y en el Reglamento de Espectáculos Públicos, así como en las demás Disposiciones Reglamentarias.
En el caso de que en la comprobaciñón técnica municipal se verificase la inadecuación al planeamiento o a las condiciones impuestas en la licencia de uso, se estará a lo dispuesto en el artículo 23 de la Ley 4/84 de Medidas de Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid.
En función de la naturaleza de la licencia se establecen los siguientes requisitos:
A. Licencias de Apertura.
En la solicitud de licencias de apertura que amparen usos industriales, se señalará la adecuación a la normativa relativa a los vertidos de todo tipo, así como el volumen y periodicidad de los mismos.
En cada parcela sólo podrá concederse licencia a una única actividad principal, correspondiente a una sóla empresa o razón social.
La concesión de licencias de actividad deberá cumplir, además de las determinaciones de las presentes Normas Urbanísticas, la normativa y reglamentación técnica vigente que le sea de aplicación, estando supeditada la concesión de la licencia o autorización municipal al informe favorable emitido por el órgano correspondiente de la Administración central o autonómica que sea competente.
B. Licencias de primera ocupación.
Terminada la construcción de un edificio, cualquiera que sea su destino, el promotor o titular de la licencia o sus causahabientes, deberán solicitar ante el Ayuntamiento la licencia de primera ocupación, a cuya solicitud acompañarán el certificado de fin de obra suscrito por técnico competente.
El Ayuntamiento, previa comprobación técnica de que la obra se ha ejecutado con sometimiento al contenido del Proyecto o, en su caso, a los condicionantes impuestos en la licencia de construcción, otorgará la de primera ocupación si el uso es conforme con las prescripciones de estas Normas o en su caso, del planeamiento de desarrollo de estas Normas Subsidiarias en que se base.
Si no se ajustase al planeamiento o a las condiciones impuestas, se actuará conforme a lo dispuesto en el artículo 23 de la Ley sobre Medidas de Disciplina Urbanística.
La primera ocupación de las viviendas vendrá condicionada a la obtención de la Cédula de Habitabilidad.
C. Licencia de cambio de uso.
Para autorizar el cambio de uso de una edificación ya construída alterando los de residencia, comercio, industria u oficina que tuviera en el momento de la petición, se requerirá solicitud ante el Ayuntamiento en la que se alegue en que manera el nuevo uso pretendido incide en el ordenamiento urbanístico y se analicen los distintos impactos que pueda generar. El Ayuntamiento, previos los informes técnicos oportunos en que se analicen tales circunstancias, acordará la concesión o la denegación de la licencia.
Todo cambio de uso que se prevea en cualquier tipo de edificio se deberá ajustar a:
-si el edificio está protegido, lo establecido en su nivel de protección.
-lo establecido en las determinaciones de uso del ámbito de planeamiento en que se encuentre.
-lo establecido en el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas. Decreto 2414/1.961 de 30 de Noviembre para aquellas clasificadas por el mismo.
En todo caso, se ajustará a la legislación sectorial que le sea aplicable.
3.7.5. Autorizaciones concurrentes.
El deber de solicitar y obtener la correspondiente licencia municipal no excluye la obligación de solicitar y obtener cuantas autorizaciones sean legalmente exigibles por los distintos organismos del Estado o de la Comunidad Autónoma de Madrid.
Cuando se presenten solicitudes en que sean necesarias autorizaciones con arreglo a otra legislación específica o se trate de casos como el regulado en el apartado 1º del artículo 2 del Reglamento de Disciplina Urbanística, será de aplicación lo señalado en el apartado 2º de dicho artículo. La falta de autorización o concesión, o su denegación, impedirá al particular obtener la licencia solicitada, y al órgano competente otorgarla.
En todo el ámbito del suelo clasificado como suelo no urbanizable la concesión de licencias de parcelación y de todo tipo de obras y construcciones, excepto las que se consideran obra menor, está sujeta al régimen de autorización previa de los órganos urbanísticos de la Comunidad Autónoma de Madrid, de acuerdo con lo establecido en el título VI de la Ley de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid.
Para la concesión de licencias de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, se estará a lo dispuesto en el Reglamento de 30 de noviembre de 1.961 y a la normativa posterior que lo desarrolla.
Este tipo de licencias no excluye el deber de solicitar y obtener las correspondientes licencias de construcción y edificación. Ambas licencias son independientes y cubren diferente función.
La concesión de la licencia de apertura o autorización de actividades no prejuzga tampoco el otorgamiento de la licencia de obras, aunque sí es requisito previo la expedición de ésta, según dispone el artículo 22.3 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales.
3.7.6. Caducidad y prórroga.
En aplicación de las